Земли принадлежащего лицу на правах. Виды прав на земельные участки. Правовые основания для приобретения прав на земельные участки

Земельный кодекс РФ предусматривает следующие виды прав на землю: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, право пожизненного наследуемого владения земельными участками, право аренды земельных участков, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), право безвозмездного срочного пользования земельными участками (гл. III и IV ЗК РФ).

Четыре из указанных видов прав - право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитут - являются вещными правами (ст. 216 ГК РФ), а право аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком - так называемыми обязательственными правами. С точки зрения гражданского законодательства и прав на имущество вообще два вида прав - постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение - являются исключительно земельно-правовыми, поскольку применяются только в отношении земельных участков, а не иного имущества. Боголюбов С.А. Земельный участок: вопросы и ответы. - М., 2006. - С.27.

Рассмотрим подробнее приведенные виды прав на землю.

Основные положения о праве собственности на землю в Российской Федерации закреплены в главе III ЗК РФ. Согласно ст. 15 ЗК РФ, земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, являются частной собственностью. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Право собственности представляет собой первоначальное субъективное право, непосредственно вытекающее из закона. Право собственности закрепляет за его обладателем экономическую власть над принадлежащим ему имуществом - земельным участком, что предполагает возможность собственника по своему усмотрению использовать принадлежащую ему землю. Однако закон определяет пределы такого усмотрения, и право собственности на землю не носит абсолютного характера.

На основании ст.260 ГК РФ и ст.15 ЗК РФ, право собственности на земельный участок является самым полным имущественным правом, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. В основе этого права лежит дозволение совершать любые действия, разрешенные законом, учитывая публичный характер регулирования отношений собственности на землю и иные природные ресурсы (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Право собственности существует в течение всего того времени, пока существует имущество, являющееся его объектом, - земельный участок. Поэтому право собственности имеет бессрочный характер.

В основу права собственности заложен следующий принцип: одна и та же вещь (земельный участок) может принадлежать только одному собственнику или нескольким сособственникам. В связи с этим право собственности имеет исключительный характер.

Объектом права частной собственности на землю является непосредственно сама поверхность земли, т.е. земельный участок. Согласно п. 2 ст. 261 ГК, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Поэтому на своем участке собственник вправе строить здания, строения и возводить необходимые ему сооружения, выращивать растения. На земельном участке могут находиться растительность, водные объекты, которые собственник также может использовать.

В частной собственности находятся земельные участки, которые приобретены гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством, т.е. законно.

Правовые основания для приобретения права собственности на земельный участок в целом установлены ст. 218 ГК РФ. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Земельным кодексом РФ установлены также иные основания приобретения права собственности гражданами: это безвозмездное оформление права собственности гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК РФ, - на основании права пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ).

Следует отметить, что права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, закреплены в ст.264 ГК РФ. Так, согласно п.2 и 3 названной статьи, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют принадлежащие им права владения и пользования участками на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владельцы земельных участков, не являющихся собственниками, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом. Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками имущества, содержится в ст.216 ГК РФ.

Как сказано выше, порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование закреплен в ст.20 ЗК РФ и в ст.ст.268, 269 ГК РФ.

Статья 216 ГК признает право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вещным правом. Как следует из ст.20 ЗК РФ и 268 ГК РФ, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Согласно ст. 269 ГК РФ, лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование и вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. При так называемом первичном предоставлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком основанием приобретения этого права является решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю (ст. 20 ЗК РФ).

Гражданам (как и юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо федеральными казенными предприятиями), земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (п.2 ст.20 ЗК РФ). Однако право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК, сохраняется. На основании п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность.

Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения регулируется ст.21 ЗК РФ, а также ст.ст.265,266,267 ГК РФ.

Важно, что соответствии со ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения с принятием Земельного кодекса от 2001г. прекращено. Это означает, что после принятия ЗК РФ органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (ст. 29 ЗК РФ), не могут предоставить земельный участок гражданину на основании этого права.

Однако та же ст. 21 ЗК РФ указывает, что право пожизненного наследуемого владения, предоставленное гражданам до принятия ЗК РФ, за ними сохраняется. В связи с этим земельные участки могут на основании данного права перейти к иным гражданам и в настоящее время в порядке наследования (часть третья ГК РФ).

Право владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, могут обладать только граждане. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Порядок предоставления земельных участков в аренду регулируется ст.22 ЗК РФ в совокупности с нормами гражданского законодательства (гл.34 ГК РФ). Право аренды или субаренды земельного участка возникает на основании договора аренды или субаренды соответственно. Также данные права возникают у лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами (ст. 22 ЗК РФ).

Как следует из ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). В соответствии со ст.22 ЗК РФ, по общему правилу, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды. Изъятые из оборота земельные участки (ст.27 ЗК РФ) не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) закреплено в ст.23 ЗК РФ. При этом, ЗК закрепляет два вида сервитутов: частные и публичные. Порядок установления частных сервитутов регулируется гражданским законодательством, а публичных - земельным и иным специальным законодательством.

Сервитут устанавливается на чужом земельном участке (т.е. на участке, право на который у лица отсутствует). Правила установления частных сервитутов регулируются ст. ст. 274 - 277 ГК. Суть их заключается в том, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Основанием возникновения сервитута по ГК РФ (в соответствии с ЗК РФ сервитута частного) является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Это соглашение подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Если соглашение об установлении и условиях сервитута между сторонами не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т.е. по инициативе собственника соседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.

Право сервитута не может возникнуть у лица, которому предоставлено иное право пользования участком (аренда, безвозмездное срочное пользование). Если владелец сервитута приобретает иное право на земельный участок, право сервитута прекращается.

В отличие от частного сервитута публичный сервитут устанавливается не на основе соглашения сторон, а на основе закона или нормативного правового акта, которые предусматривают в соответствующей ситуации возможность установления сервитута. Главным основанием возникновения утвержденного ЗК РФ публичного сервитута является решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. Публичный сервитут устанавливается в государственных, муниципальных и общественных интересах. Виды публичных сервитутов перечислены в п.3 ст.23 ЗК РФ.

Статья 24 ЗК РФ определяет условия предоставления земельных участков на титуле безвозмездного срочного пользования. На данном титуле могут быть, во-первых, предоставлены земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, во-вторых, земельные участки, находящиеся в частной собственности, и, в-третьих, земельные участки, которые используются организациями.

В первом случае основанием приобретения права безвозмездного срочного пользования является административный акт органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Срок пользования земельным участком не может превышать один год.

Во втором случае таким основанием служит гражданско-правовой договор, в котором указывается срок, на который предоставляется земельный участок.

В третьем случае земельный участок может быть предоставлен только гражданам - работникам определенных организаций в виде служебного земельного надела на период действия трудовых отношений.

В-четвертых, на данном титуле могут использовать земельные участки религиозные организации.

В-пятых, на данном титуле может быть предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет бюджетных средств, на срок строительства этого объекта.

Наконец, в-шестых, на данном титуле предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ (ст. 71).

Говоря о возникновении прав на земельные участки, необходимо отметить, что земельным законодательством предусмотрен ряд земельных участков, отнесенных статьей 27 ЗК РФ к землям, изъятым из оборота, либо ограниченным в обороте.

В этой связи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. В соответствии с п.4 ст.27 ЗК РФ, к ним относятся земельные участки, на которых находятся различные объекты, находящиеся в федеральной собственности. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержится в п.5 ст.27 ЗК РФ.

По современному российскому законодательству все права вообще и на земельные участки в частности, можно разделить на две большие группы: вещные и обязательственные. Вещное право, основным видом которого является право собственности, имеет ряд характерных особенностей, которые отличают его обязательственного. Рассмотрим их вкратце:

1. Круг вещных прав четко очерчен законом (ст. ст. 209, 216 ГК). И лицо не вправе по своему усмотрению создавать новые разновидности вещных прав. Для обязательственных прав такого ограничения не установлено. Участник обязательственных отношений может вступать в сделки как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

2. Вещное право в отличие от обязательственного, является разновидностью абсолютного права, то есть обладателю вещного права противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его.

3. Владелец вещного права обладает правомочиями следования и преимущества. Первое означает, что собственник вещи, выбывшей из его владения, по общему правилу продолжает сохранять его и тогда, когда вещь находится у нового владельца. Чаще это касается вещей, выбывших из владения помимо воли ее владельца – 301 ГК (виндикационный иск). Правомочие преимущества сводится к тому, что при конкуренции вещного и обязательственного прав в первую очередь должно осуществляться вещное право. Следует отметить, что права на земельные участки, в соответствии со ст. 25, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. Сами основания будут рассмотрены в следующем параграфе.

Рассмотрим виды вещных прав. Они перечислены в законе:

Право собственности (ст. 209 ГК, ст. 15 ЗК);

Право пожизненного наследуемого владения (ст. ст. 216, 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК);

Право постоянного (бессрочного) пользования (ст. ст. 216, 268 ГК, ст. 20 ЗК);

Сервитуты (ст. ст. 216, 274, 277 ГК, ст. 23 ЗК).

Наиболее важным из них является право собственности, ибо все остальные по своей сути, являются производными от них. Право частной собственности на землю закреплено в Конституции Российской Федерации. Граждане и их объединения (ч.1 ст.36 Конституции РФ) вправе иметь в частной собственности землю. Собственники земли в полной мере обладают всеми тремя правомочиями, присущими праву собственности, то есть они вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей при условии, что реализация этих полномочий не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч.2 ст.36 Конституции, п.3 ст.209 ГК).

Земельный участок, в соответствии как с земельным, так и гражданским законодательством, может находиться как в индивидуальной частной собственности, так и в общей собственности. Поскольку он считается объектом гражданских прав, недвижимым имуществом, на него в полной мере распространяются и положения Гражданского кодекса об общей собственности (глава 16).

Общая собственность на земельный участок может быть двух видов - долевой и совместной. Общей совместной собственностью, например, станет земельный участок, приобретенный супругами, если брачным контрактом либо иным договором между ними не установлен иной режим этого участка (ст.256 ГК и ст.33, 34 Семейного кодекса РФ).

Еще один пример – земельные участки кондоминиумов, которые являются общей долевой собственностью домовладельцев в силу закона (ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

В соответствии как гражданским, так и земельным законодательством, право собственности бывает следующих видов:

Частная собственность, когда земля принадлежат гражданам и юридическим лицам (ст. 15 ЗК);

Федеральная собственность, когда земля находится в собственности Российской Федерации (ст. 17 ЗК);

Собственность на землю субъектов Российской Федерации (ст. 18 ЗК);

Муниципальная собственность (ст. 19 ЗК).

На содержание правомочий собственника оказывает определенное влияние форма собственности на землю. Если правомочие распоряжения граждан и юридических лиц, имеющих землю на праве частной собственности, находится в соответствии с цивилистическим понятием распорядительных сделок, в результате которых происходит отчуждение земли, передача ее в аренду, залог, по наследству и т. д., то правомочие распоряжения государственной собственностью на землю осуществляется в процессе деятельности государственных органов по управлению землей в форме принятия административного акта предоставления (передачи) земли, определения целевого назначения, условий, формы использования земли 1 .

Теперь о вещных правах, являющихся по своей сути производными от права собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования. Содержание правомочий этого вида права содержится в гражданском законодательстве, где сказано, что лицо, которому земельный участок предоставлен на указанном виде права осуществляет владение и пользование им в пределах установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Какое бы то ни было право распоряжения у землепользователя в этом случае отсутствует. Даже сдать в аренду часть неиспользуемой земли он не имеет право без разрешения собственника. Круг субъектов, которые имеют право на получение земельных участков на этом виде права приводится в земельном законодательстве. В частности, в ст. 20 ЗК указан исчерпывающий перечень этих субъектов. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются вовсе. К тому же все юридические лица, за которыми закреплены земельные участки на этом виде права, но не входящие в перечень ст. 20 ЗК, в соответствии со статьей 3 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса РФ» обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в аренду, либо выкупить их в собственность.

Теперь о праве пожизненного наследуемого владения. На этом виде права земельные участки иметь могут только граждане. Здесь землевладелец имеет право не только право владения и пользования, но и очень ограниченного распоряжения – он имеет право сдать его в аренду или безвозмездное срочное пользование по своему усмотрению.

Еще одной разновидностью вещных прав являются сервитуты.

Сервитутное право ограниченного пользования земельным участком возникло в российском законодательстве недавно. Само это право известно со времен Древнего Рима и почти без изменений было затем реципировано многими последующими правовыми системами. Римское право знало свыше 40 личных и земельных сервитутов. Смысл сервитута заключается в том, что субъект сервитута (сервитуарий) вправе был пользоваться чужой вещью, особенно если она неразлучно связана с земельным участком.

Упоминание о сервитутах встречается также в ряде действующих норм ГК и в других правовых актах. Так, в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" данное товарищество может предоставить сервитут какому-либо лицу (причем такое предоставление составляет исключительную компетенцию общего собрания членов товарищества), а застройщик при образовании товарищества вправе установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку. При этом сервитуарием могут быть как юридические лица, так и граждане. Упомянут сервитут и в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 года N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

Следует отметить, что сервитуты бывают двух видов: частные и публичные. Частные устанавливаются гражданским законодательством, на что имеется прямая ссылка в п.1 ст. 23 ЗК. Устанавливается он в интересах частных лиц, как правило, чаще всего соседями, которым необходим доступ на соседский участок. Основанием к нему может служить договор между заинтересованной стороной и владельцем обременяемого земельного участка. В случае отсутствия соглашения между ними, при необходимости установления сервитута по одному из оснований предусмотренных законом, данное обременение земельного участка – сервитут может быть установлен по решению суда.

Публичный же сервитут устанавливается земельным законодательством (ст. 23 ЗК) для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Основанием к нему может служить издание соответствующего закона (например, о защитных или охранных полосах) либо издание соответствующего нормативного акта органа государственной или муниципальной власти.

Теперь об обязательственных правах на земельные участки. Участники обязательственных правоотношений могут вступать в сделки, как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Из обязательственных прав при отводе земельных участков нам наиболее интересны два: право аренды и право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Определение права безвозмездного срочного пользования земельным участком дано в статье 24 ЗК РФ. Основанием для возникновения этого вида права может служить акт государственного или муниципального органа власти, на основании договора, на основании ведомственных актов юридических лиц. При этом закон ограничивает круг субъектов этого вида права. В частности в комментируемой статье говорится, что из государственных и муниципальных земель земельные участки могут быть предоставлены только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления на срок не более года.

Не устанавливается срок для земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. В этом случае земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное срочное пользование на основании договора.

На праве аренды земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в соответствии с гражданским законодательством. Общие принципы аренды приводятся в главе 34 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Дополнения и ограничения прав арендатора приводятся в ст. 22 ЗК. Следует отметить, что аренда земельных участков по своей сути и объему прав арендатора довольно сильно приближается к вещному праву. Так в соответствии со ст. 22 ЗК арендатор, при соблюдении ряда условий, имеет право передать арендованный земельный участок в пределах срока аренды в субаренду. Так, например, если арендодатель государство или орган местного самоуправления, а договор аренды заключен сроком свыше пяти лет то для такой передачи не требуется согласия собственника. Если же арендодатель иной собственник, то арендатор может это сделать при любом сроке аренды, если договором аренды не предусмотрено иное. Кроме того договора аренды земельных участков, как объекта недвижимости, в соответствии со ст. 130 ГК подлежат государственной регистрации. Еще одним доводом к сказанному может служить принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектами (п. 5, ст. 1 ЗК). Например, при отводе земельных участков для строительства жилых домов приводит к тому, что по окончании строительства и вводе дома в эксплуатацию указанный земельный участок невозможно использовать по другому назначению. И хотя собственник здания (строения, сооружения) обладает только правом аренды на занимаемый им земельный участок, его права пользования им защищены законом почти так же, как если бы он был собственником данного участка. Например, жилые дома практически невозможно снести, так как перечень случаев сноса жилых домов строго ограничен жилым законодательством, в перечень которых не входит истечение права аренды на занимаемый им земельный участок. По окончании договора аренды владелец земельного участка не имеет право требовать его освобождения (сноса жилого здания). Отношения сторон при этом регулируются ст. 272 ГК РФ, где сказано, что если снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законодательством (жилые дома, памятники истории и культуры и т. д.), либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению стоимости здания или сооружения со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Еще один вид права – право залога на земельные участки, который является как вещным, так и обязательственным.

Являясь составной частью правовой системы России, земельное право находится в тесной взаимосвязи с другими отраслями права. В свете последних реформ явилось установление множество форм земельной собственности и включением земли в систему рыночных отношений. Это, в свою очередь привело к тому, что были внесены существенные изменения не только в методы регулирования самих земельных отношений, но и поставили по-новому вопрос о соотношении земельного права с другими отраслями права.

Земельное право имеет тесную связь с конституционным правом, нормы которого определяют основополагающие принципы всех отраслей правовой системы. Также имеется связь с административным правом, в сфере управления земельным фондом, привлечению к административной ответственности виновных в нарушении земельного законодательства. Тесная связь существует между земельным правом, с одной стороны, водным, горным (недренным) и лесным правом, с другой стороны.

Особая связь у земельного права с гражданским, которое мы рассмотрим более подробно. Эта связь предопределяется общностью социально-экономической природы земельных и гражданских отношений. Фундамент этих отношений зиждется на вещных правах на землю (прежде всего праве собственности), их общность по своему характеру является имущественной, ибо именно здесь сильнее всего проявляется соприкосновение земельного права и гражданского. Право на земельный участок тесно связано с правом на плоды, приносимые ею, насаждения, строения на земельных участках. Это проявляется в праве ограниченного пользования чужим участком, в возмещении убытков, причиненных нарушением земельного законодательства. В самом земельном законодательстве очень много норм, как регулирующих гражданские правоотношения, так и отсылающих к нему. Так же немало норм и в гражданском законодательстве, регулирующих имущественные правоотношения на землю. Например, Гражданским кодексом земельные участки отнесены к недвижимому имуществу (п.1 ст.130). уже одно это предполагает, что их оборотоспособность предполагает наличие у граждан самых разнообразных вещных и обязательственных прав на указанные земельные участки.

Но в то же время следует отметить, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами лишь в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п.3 ст.129 ГК).

В самом тексте нового Земельного кодекса очень много ссылок на гражданское законодательство. Например, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которые следуют судьбе земельных участков, за изъятиями, установленными федеральными законами (ст. 1 ЗК). Тесная связь и в определении объема вещных прав на землю и их субъектов. Например, понятие права постоянного (бессрочного) пользования дано как в гражданском, так и в земельном кодексе. Однако в земельном кодексе четко очерчен круг субъектов, которым это право может быть предоставлено. В данном случае, в соответствии со ст. 20 ЗК, это могут быть только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Однако в земельном кодексе четко очерчен круг субъектов, которым это право может быть предоставлено. В данном случае, в соответствии со ст. 20 ЗК, это могут быть только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Понятие права пожизненного наследуемого владения приводится как в гражданском кодексе (ст. ст. 216, 265 ГК), так и Земельном кодексе, но последний четко говорит о том, данный вид права хотя и сохраняется, тем не менее, больше в пожизненное наследуемое владение земля гражданам не предоставляется (ст. 21 ЗК).

Земельное право регулирует вопросы приобретения и содержания прав и обязанностей лиц, имеющих имущественные интересы в отношении земли. Для того чтобы избежать возникновения хаоса и конфликтов, создан определенный порядок, который закрепляет виды прав на землю, условия их реализации и, что особенно важно, способы их защиты. Права на землю определяют лицо, которое может обрабатывать свое поле, вправе построить на собственном земельном участке жилой дом или возвести здание и использовать его для ведения бизнеса и т. п. Если права четко определены и выполняются, это позволяет избегать споров между людьми.

Выделяют несколько вилов прав на землю. Это право частной собственности, самое полное имущественное право (ст. 15 ЗК РФ, ст. 209 ГК РФ). Существуют менее полные по своему объему права, которые называются правами лиц - несобственников земли. Такие права на землю также являются имущественными правами. Правами на землю лиц - несобственников земли являются: право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 39 9 ЗК РФ; ст. 216, 268 ГК РФ); право пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 3 ст. 5 ЗК РФ; ст. 216, 265 ГК РФ); аренда земельного участка (ст. 22 ЗК РФ); сервитут (ст. 23 ЗК РФ; ст. 216, 274 ГК РФ); право безвозмездного пользования (п. 3 ст. 5 ЗК РФ). Видом прав на землю выступает право использования земель на основании разрешения (ст. 39 33 ЗКРФ).

Следует подчеркнуть, что перечень этих прав закрытый. Поэтому к числу прав на землю не относятся, например, права, возникающие из залога недвижимого имущества (ипотеки) или из договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, хотя такие права также существуют в отношении земельных участков.

Как правило, права на землю лиц - несобственников земельных участков приобретаются на основании особых юридических фактов, содержание которых заключается в том, что собственник земли распоряжается своим земельным участком, передавая его для использования другому лицу. Все эти права производны от права собственности на землю. Общим признаком, характеризующим рассматриваемую систему прав на землю, является их неразрывная связь с правом собственности (публичной или частной) на земельный участок.

В чем заключаются особенности понятия «право на землю», какова его сущность?

Во-первых, важнейшая особенность таких прав состоит в том, что их обладатель имеет право исключать возможность владения и использования его земли другими лицами, которые не имеют на эту землю прав. Большая часть прав на землю являются специальными, потому что они применяются против каждого постороннего лица. Эти права действуют в отношении неопределенного круга третьих лиц и возлагают на них обязанности соблюдать чужие права на землю.

Во-вторых, приобретение права на земельный участок предоставляет возможность непосредственно использовать землю в целях получения определенных благ.

В-третьих, по общему правилу земля, на которую лицо обладает наиболее полным таким правом - правом собственности, может быть куплена или продана. Обладатель этого права имеет возможность передавать свое право другим лицам. Некоторые лица - несобственники земельных участков также могут распоряжаться своей землей, но в очень ограниченном объеме.

Эти права связаны с землей таким образом, что любое лицо, которое приобретает право собственности или иное право на землю, получает не только право получать выгоду от использования земли. Одновременно на него возлагается широкий круг обязанностей. Право на землю - это одновременно обязанность использовать ее, претерпевать ограничения и обременения, которые существуют в отношении нее.

Существуют определенные особенности системы прав на земли некоторых категорий. Земли лесного фонда могут использоваться, как предусмотрено в ст. 9 ЛК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, праве ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), праве аренды лесных участков и праве безвозмездного пользования лесными участками. Земли водного фонда употребляются на таких основаниях, как договор водопользования и решение о предоставлении водного объекта в пользование (ст. 11 ВдК РФ).

В качестве вида прав на землю выделяется также право общего пользования землями. Это право осуществляется на территориях общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ); земельных участках общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ); землях водного фонда, на которых находятся водные объекты общего пользования (ст. 6 ВдК РФ); землях лесного фонда, на которых граждане имеют право пребывать свободно и бесплатно (ст. 11 ЛК РФ).

Особо следует выделить такой вид прав на землю, как право общего пользования землей. Впервые в законодательстве это право было закреплено в ст. 71 ЗК, предусматривающей такой вид земель населенных пунктов, как земли общего пользования. Согласно ст. 262 ГК граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности , и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Данные принципы осуществления права общего пользования землей в равной степени применимы к землям, находящимся как в частной собственности, так и в государственной и муниципальной собственности.

Следует обратить внимание, что ни земельное, ни гражданское законодательство не предусматривает и никогда ранее не предусматривало такого вида прав на земельные участки, как право хозяйственного ведения или право оперативного управления .

По общему правилу, землевладелец вправе определить юридическую судьбу своего земельного участка (т.е. распорядиться им) только путем передачи его по наследству, поэтому право пожизненного наследуемого владения по содержанию приближается к праву собственности .

Согласно ст. 266 ГК (пока не действующей) гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Однако продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок , которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 266 ГК).

Титул «право пожизненного наследуемого владения земельным участком» был исключен по непонятным причинам из содержания ЗК в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации ». Однако этот титул продолжает применяться, поскольку предусмотрен в Законе РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российский Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», а также ст. 216, 265 ГК.

Данный Закон предусмотрел, что земельные участки, находящиеся в пользовании граждан, передаются им для указанных целей в частную собственность в пределах установленных норм предоставления земельных участков бесплатно. Граждане, имеющие земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования той частью земельного участка, которая превышает установленные предельные нормы. Граждане имеют право приобрести данную часть земельного участка в частную собственность у местной администрации по договорной цене.

Закрепленный в законодательстве принцип приватизации земельных участков гражданами получил подтверждение в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». В п. 3 Указа говорится, что граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц , имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, в п. 9 Указа предусмотрено, что для ускорения процедуры оформления права на земельный участок соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи. Решение (выписка из решения органа местной администрации о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка либо об отказе в этих действиях) подлежит выдаче в семидневный срок с момента принятия решения. При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после государственной регистрации права собственности на землю устанавливает и оформляет границы земельного участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка.

Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» конкретизировал указанные выше положения Закона. Указом (п. 1) было установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещено обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду. Приватизируются такие земельные участки в порядке осуществления процедуры перерегистрации прав граждан на земельные участки.

Права и обязанности владельцев земельных участков. Содержание прав и обязанностей землевладельцев заключается в следующем. Владельцы земельных участков имеют право: самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; в установленном порядке проводить оросительные, осушительные; культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков; участвовать в решении вопросов мелиорации их земель; на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка (ст. 52 ЗК). Кроме того, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ч. 2 ст. 266 ГК).

Землевладельцы согласно (ст. 53 ЗК) обязаны: эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; своевременно вносить земельный налог ; не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами; своевременно представлять в соответствующий орган местного самоуправления установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель; вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.

Землевладельцы имеют точно такие права, как и землепользователи (ст. 52 ЗК). Однако граждане, ведущие крестьянское хозяйство и имеющие земельный участок в пожизненном наследуемом владении, имеют право ограниченного распоряжения им. Так, согласно ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» землевладельцы вправе обменять земельный участок; сдать участок или его часть в аренду при определенных условиях; передать участок по наследству.

Таковы особенности содержания титула «право пожизненного наследуемого владения земельным участком».

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

В последующем правила установления сервитутов были закреплены в ст. 274—277 ГК (пока эти нормы не действуют). Суть их в следующем. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. В соответствии со ст. 553 ГК, если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Согласно ст. 613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении участка сервитутом. Если арендодатель — собственник участка не выполнил этого условия, то арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

ГК предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Главным признаком, которому должны отвечать такого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом. Пункт 2 ст. 607 ГК устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду — земельном участке, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным. Поэтому в договоре аренды земельного участка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указаны местоположение и площадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Аналогичное требование предусмотрено и в земельном законодательстве. Согласно п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право сдавать в аренду принадлежащие им земельные участки.

Согласно п. 1 ст. 267 ГК, которая пока еще не действует, владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. По действующему законодательству ни пользователи, ни владельцы земельных участков не вправе сдавать их в аренду, поскольку они не являются их собственниками. Исключение — право владельца земельного участка, используемого для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдавать его в аренду (пп. «е» п. 1 ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Согласно ст. 609 ГК договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предъявляются в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Федеральное земельное законодательство таких сроков применительно к землям, находящимся в частной собственности , не предусматривает.

Содержание прав и обязанностей арендодателя и арендатора заключается в следующем. Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если это необходимо, то участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива. Если такие принадлежности не были переданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.

В случае если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок либо когда в договоре такой срок не указан — в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения убытков или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК). Например, земельный участок подвержен подтоплению или заболачиванию, либо качество почв не позволяет использовать его в соответствии с его целевым назначением.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земельного участка и т.п.); непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может заменить предоставленный арендатору земельный участок на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду.

Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок ( , праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 47 ЗК предусматривает, что использование арендованных земельных участков является платным. Требования, касающиеся размера, условий и сроков внесения арендной платы за землю, согласно ст. 21 Закона РФ «О плате за землю» устанавливаются договором. В Законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные, государственные и муниципальные земли. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности , соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

Общие условия внесения арендной платы установлены в гражданском законодательстве. Так, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (ст. 614 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обычно арендная плата за арендуемый земельный участок устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Допускаются также и иные формы внесения арендной платы. Например, в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Общие права и обязанности арендаторов предусмотрены в ст. 615 ГК. Так, арендатор обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с основным целевым назначением земельного участка.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив , если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды земельного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Если арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением участка земли, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества — земельного участка, предусмотренные ст. 616 ГК, прямо не применимы к случаям аренды земли. Специфика этих обязанностей отражена в ст. 53 ЗК применительно к обязанностям арендаторов по использованию земельных участков.

Очень важными с точки зрения обеспечения устойчивости права аренды земельного участка являются нормы общего характера ст. 617 ГК о сохранении в силе договора аренды при изменении сторон. Указанная статья ГК предусматривает, что переход права собственности {пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это общее положение гражданского законодательства применяется и к случаям аренды земельных участков.

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, когда арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или целевым назначением земельного участка либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает земельный участок; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК)

По требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо препятствует пользованию участком в соответствии с условиями договора или целевым назначением земельного участка; переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного земельного участка являются его собственностью. Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного земельного участка, не отделимые без вреда для имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 53 ЗК, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК). Согласно п. 3 ст. 624 ГК законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Особенности договора аренды земельных участков, предусмотренные земельным законодательством. Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены в ст. 52 и 53 ЗК. Содержание их прав и обязанностей аналогично содержанию прав землевладельцев и землепользователей. Статья 53 ЗК дополнительно предусматривает обязанность арендатора при аренде земли у органов местного самоуправления возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, указанным в договоре, а при аренде земли у собственника — с согласия собственника.

Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Так, согласно ст. 10 Закона гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется, в частности, право при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть.

В земельном законодательстве урегулированы особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения. Так, постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» специально регулирует вопросы аренды земель данной категории.

Свои особенности имеет регулирование вопросов аренды земельной доли согласно постановлению Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев».

Собственник земельной доли вправе сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям , образованным этими собственниками. Для этого арендодатель и арендатор заключают договор аренды земельной доли, который подлежит регистрации в установленном порядке. Договор аренды земельной доли по желанию сторон может быть заверен нотариально. В качестве арендодателя может выступать как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В последнем случае заключается многосторонний договор аренды земельных долей.

Роскомземом 16 мая 1996 г. утверждены примерные формы договора аренды земельной доли и договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей.

Срок аренды земельной доли и условий оплаты определяются договором. В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) может получить деньги , продукцию или услуги. Продукция и услуги, выдаваемые сельскохозяйственными коммерческими организациями арендодателям в счет арендной платы, могут относиться к затратам этих организаций.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя (арендодателей) выделять в натуре земельный участок, соответствующий арендованной земельной доле (долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре каждому арендодателю могут не выделяться. Следует заметить, что арендатор может использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не вправе его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Процедура заключения договоров аренды земельной доли урегулирована Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утвержденными Роскомземом 16 мая 1996 г.

К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков следует отнести то обстоятельство, что этот договор в некоторых случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукциона. Так, Указом Президента РФ 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды» (п. 2) установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды утвержден постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2.

Титул пользования землей на условиях аренды играет важную роль как гарантия устойчивости права на землю иностранных инвесторов. Этот титул предусмотрен в ст. 15 Федерального закона от 9 июля 1999 г. «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

Введение

В третье тысячелетие Россия вступила, имея более чем двадцатилетний опыт реформирования своей государственности. Реформы коснулись всех сторон жизни общества, не стали исключением и земельные отношения. Земельная реформа привела к отказу от исключительной государственной собственности на землю. Наряду с государственной собственностью признание получили частная и муниципальная формы собственности.

Данная тема актуальна, так как, проблема земельных отношений, частной собственности на землю как один из главных факторов производства и жизнедеятельности общества касается всех нас. Существующее на всех этапах рыночных реформ пристальное внимание к земельному вопросу объясняется особым значением земли в обеспечении жизнеспособности и самодостаточности общества, развития национальной экономики.

Цель данной работы заключается в том, что бы дать общую характеристику права частной собственности на землю.

Понятие и содержание права собственности на землю физических и юридических лиц

Все граждане и юридические лица являются частными собственниками принадлежащего им имущества. В этом качестве они могут быть собственниками любого имущества, в том числе различных видов недвижимости, включая земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, а также иметь в собственности оборудование, транспортные средства и другие "средства производства".

Наряду с Конституцией РФ и ГК РФ, право собственности граждан и юридических лиц корреспондируется в ряде иных Федеральных законов. Так, например, в Земельном кодексе РФ закрепляется право собственности на землю граждан и юридических лиц: собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (ст.15).

Частной собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки(п. 1ст. 15ЗК РФ). То есть из всего перечня объектов земельных отношений, перечисленных в п. 1ст. 6ЗК РФ, в качестве объекта права собственности названы только земельные участки. Следовательно, согласно буквальному смыслу данной статьи право собственности на часть земельного участка не может быть приобретено, из чего вытекает, что часть участка не может быть предметом сделок, направленных на отчуждение имущества.

Конституция закрепляет только два ограничения осуществления собственником своих прав - не нанесение ущерба окружающей природной среде и защита охраняемых законом интересов других лиц. Это же правило содержит ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

По земельному законодательству РФ граждане могут иметь в собственности земельные участки. Однако их использование ограничено целевым назначением, например для дачного участка, и другими условиями, закрепленными в договоре о передаче участка. При этом предоставление гражданам земли ведется в основном для организации личного подсобного (садово-огородного) или крестьянского (фермерского) хозяйства. Вопросы землеотвода решают органы субъектов РФ или местного самоуправления.

Лесной кодекс РФ предусматривает для граждан возможность иметь в собственности только древесно-кустарниковую растительность, расположенную на земельном участке и появившуюся на нем в результате хозяйственной деятельности или естественным образом. Для земельных участков предусмотрены также право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитуты.

Субъектами частной собственности на землю(земельные участки) являются граждане и юридические лица. Этот вывод подтверждается конституционным положением:"Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю"(ч. 1ст. 36Конституции РФ).

По действующему законодательству иностранные граждане и юридические лица также являются субъектами права частной собственности на землю.

Предоставление иностранцам и лицам без гражданства национального режима в отношении земли не всегда сочетается с общественными и государственными интересами. Следует считать пробелом земельного права то, что оно не выделило регулирование прав на землю иностранных граждан и юридических лиц без гражданства обладают равными правами на землю с гражданами России.

Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК).

Лица, имеющие в собственности земельный участок вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.