Договор аренды и его элементы. Арендуем коммерческую недвижимость: как избежать ошибок? Срок внесения арендной платы
Для осуществления своей деятельности каждый субъект хозяйствования должен иметь необходимые помещения и оборудование, которые можно приобрести в собственность или взять в аренду. Белорусское законодательство лишь в исключительных случаях обязывает иметь помещения и оборудование на правах собственности для осуществления определенных видов деятельности.
Правовое регулирование:
2. Инвестиционный Кодекс Республики Беларусь от 22.06.2001 №37-З (раздел III),
3. Указ Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 №495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности" (вместе с "Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование"),
4. Временное положение о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 г. №1452,
5. Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.05.2002 №710.
6. Постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 25.07.2002 №162 "Об утверждении формы договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности",
7. Письмо Государственного налогового комитета Республики Беларусь от 20.01.2001 №2-3-10/351 "О порядке исчисления и уплаты налогов, сборов и отчислений с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду",
Видов договора аренды:
Аренда зданий и сооружений,
Аренда предприятия,
Финансовая аренда (лизинг).
Концессионный договор - договор, заключаемый Республикой Беларусь с иностранными инвесторами, о передаче на возмездной основе на определенный срок права на осуществление на территории Республики Беларусь отдельного вида деятельности, на которую распространяется исключительное право государства, либо права пользования имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь
Стороны договора аренды.
Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель.
В соответствии со ст.579 Гражданского кодекса Республики Беларусь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Поскольку сдача имущества в аренду является самостоятельным видом деятельности, в учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), выступающего в качестве арендодателя, такой вид деятельности должен быть предусмотрен (п.29.1. Положения о государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования в редакции, утвержденной Декретом Президента Республики Беларусь от 16.11.2000 № 22). При этом осуществление деятельности, не указанной в учредительных документах (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), является незаконной и запрещается, а полученные от нее доходы взыскиваются в местный бюджет в судебном порядке.
Предмет договора.
Согласно общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору аренды п.3 ст.578 Гражданского кодекса Республики Беларусь в качестве существенного определяет условие об объекте аренды . Таким образом, договор аренды должен позволять определить состав имущества, подлежащего передаче в аренду, место его расположения, другие данные об имуществе, позволяющие индивидуализировать объект аренды. Для этого при сдаче в аренду, например, недвижимого имущества, к договору аренды прилагается, как правило, план (схема) помещения (здания, сооружения). При отсутствии в договоре таких данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Форма договора аренды.
Договор аренды заключается на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме . При этом следует иметь в виду, что в соответствии со ст.622 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации , если иное не установлено законодательными актами.
Объект аренды
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. ГК, однако, не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды.
Ставки арендной платы.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При аренде зданий и сооружений необходимо учитывать требования ст. 625 Гражданского кодекса Республики Беларусь, которой установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Величина арендной платы должна быть обоснована экономическими расчетами, как это предусмотрено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.02.99г. № 209 "О некоторых мерах по усилению контроля за соблюдением дисциплины цен". Отсутствие экономических расчетов, подтверждающих уровень применяемых цен (тарифов, ставок), влечет наложение на субъектов хозяйствования штрафа в размере до 30% стоимости реализованных товаров (работ, услуг).
Цена договора.
По общему правилу, цена не является существенным условием договора аренды. Размер арендной платы является существенным условием договоров аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. В одних случаях размер арендной платы для определенных видов сдаваемого в аренду имущества предусматривается законодательством (например, для сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности, ставки арендной платы предусмотрены Указом № 495), в остальных случаях — согласовывается сторонами договора. В любом случае, при определении размера арендной платы должны учитываться положения законодательства Республики Беларусь о ценообразовании, в частности, Положение о порядке формирования и применения цен и тарифов, утвержденное постановлением Минэкономики 22.04.1999 г. №43.
Срок внесения арендной платы
Постановлением №162, предусматривает, что "арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, на расчетный счет Арендодателя". Однако на практике в договора аренды нередко записывают, что "арендная плата вносится Арендатором не позднее 1-го числа текущего (отчетного) месяца" — то есть на условиях предоплаты. А при просрочке внесения предоплаты на ее сумму начисляются штрафные санкции.
Срок договора
Срок аренды устанавливается сторонами в договоре аренды. В соответствии с п.2 ст.581 Гражданского кодекса Республики Беларусь если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора , предупредив об этом другую сторону за один месяц , а при аренде недвижимого имущества - за три месяца , если законодательством или договором не предусмотрен иной срок такого предупреждения.
Стороны должны также иметь в виду, что согласно п.2 ст.592 Гражданского кодекса Республики Беларусь если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Особо следует отметить, что переход к другому лицу права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если в договоре аренды установлен срок, но арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Арендная плата за помещения, находящиеся в частной собственности.
При формировании ставок арендной платы юридическими лицами частной формы собственности до 7 февраля 2002 года применялась Инструкция "О порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений)", утвержденная Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 29 мая 2001 г. № 96. После этой даты размер арендной платы определяется соглашением сторон договора аренды.
Арендная плата за помещения, находящиеся в государственной собственности.
При формировании ставок арендной платы (в том числе и при субаренде) за общественные, административные, переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящихся в государственной собственности, необходимо руководствоваться Положением, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 30.09.2002г. № 495.
Данным Положением базовые ставки арендной платы установлены за помещения в зданиях и сооружениях, которые, во-первых, находятся в государственной собственности, и, во-вторых, являются общественными, административными или переоборудованными производственными. Ставки установлены в евро за 1 кв. метр в месяц. Базовая ставка арендной платы дифференцируется в зависимости от целевого использования помещения, месторасположения здания, сооружения в населенном пункте и населенного пункта. Положением предусмотрены также различные понижающие коэффициенты к базовым ставкам.
Арендная плата вносится резидентами Республики Беларусь в белорусских рублях по курсу Национального банка на день оплаты, нерезидентами - в СКВ или российских рублях.
Если объектом аренды является помещение в здании, которое находится в государственной собственности, но не является общественным, административным или переоборудованным производственным, размер ставок арендной платы определяется в соответствии Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденным постановлением Министерства экономики, Министерства финансов и Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 29.07.2002г.№ 165/104/78. Данное Положение устанавливает порядок расчета размеров арендной платы, который является обязательным для всех арендодателей, сдающих в аренду здания, сооружений и помещения, находящиеся в республиканской собственности, в том числе при сдаче их в субаренду.
Обязанности арендодателя.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии со ст.626 Гражданского кодекса Республики Беларусь передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.
Последствия непредоставления арендодателем имущества , сданного в аренду, предусмотрены п.3 ст.593 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества установлена ст.583 Гражданского кодекса Республики Беларусь. В соответствии со ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.
Капитальный ремон т должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. Последствия нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта предусмотрены ч.3 п.1 ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Арендодатель обязан после прекращения договора возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя Сдача государственными предприятиями, объединениями, организациями и учреждениями в аренду находящегося в их полном хозяйственном ведении имущества, относящегося к республиканской собственности, либо передача указанного имущества в безвозмездное пользование допускается лишь с согласия государственного органа, уполномоченного управлять этим имуществом; а на территории свободных экономических зон дополнительно с согласия администраций этих зон.
Обязанности арендатора.
В соответствии со ст.586 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. В случае несоблюдения арендатором этой обязанности арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии со ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В соответствии с п.2 ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Нарушение обязанности своевременно возвратить арендованное имущество влечет последствия, предусмотренные ст.593 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
Налогообложение
Получаемая арендодателем арендная плата является его выручкой, с которой он обязан уплачивать все необходимые налоги и неналоговые платежи:
Налог на добавленную стоимость;
Отчисления в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия;
Целевой сбор на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда;
Бюджетный целевой фонд стабилизации экономики производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия;
Отчисления в дорожный фонд за пользование автомобильными дорогами;
Налог на прибыль и другие (Письмо №2-3-10/351).
Возмещение арендодателю "затрат и расходов"
Многие арендодатели включают в договор условия о возмещении за счет арендаторов целого ряда "затрат и расходов". В одном из договоров мы встретились с таким пунктом: "Помимо арендной платы Арендатор также производит платежи Арендодателю в целях возмещения сумм затрат и расходов Арендодателя пропорционально площади занимаемого помещения по:
Коммунальным услугам;
Благоустройству и содержанию прилегающей территории;
Уплате обязательных платежей в бюджет (налог на землю, недвижимость);
Содержанию, эксплуатации и текущему ремонту здания (оплате труда обслуживающего персонала, обеспечению материалами, инструментами, приспособлениями, оборудованием и другими средствами и предметами труда, необходимыми для уборки здания и поддержания его в исправном состоянии, текущего ремонта, обслуживания сетей и оборудования, находящихся внутри здания, содержания и обслуживания технических средств и инвентаря пожарно-охранной сигнализации здания, по оплате услуг тепло-, энерго- и водоснабжающих организаций, по поверке счетчиков, по оплате услуг санэпидемстанций)".
Порядок государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Порядок государственной регистрации договоров аренды , а также вносимых в них изменений определен Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.09.2000г. № 1452 "Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений". Действие Временного положения распространяется на все договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года. При этом договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений считается заключенным, изменения в него считаются внесенными с момента их государственной регистрации. Пункт 3 Временного положения предписывает юридическим лицам всех форм собственности и физическим лицам до 1 января 2002 г. зарегистрировать в Едином государственном реестре договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений соответствующие действующие договоры аренды, заключенные после 1 июля 1999 г.
Субаренда.
В соответствии со ст. 586 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.
В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено Гражданским кодексом Республики Беларусь и иными актами законодательства. В соответствии со ст.589 Гражданского кодекса Республики Беларусь если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.
Осуществляя предпринимательскую деятельность, субъекты гражданского права непременно сталкиваются с проблемой приобретения различного рода зданий и сооружений (строений), необходимых для обеспечения производственных процессов. Юридического значения и, следовательно, значения для процедуры исполнения и заключения анализируемого договора классификация строений на здания и сооружения не имеет. В этой связи анализируемый договор целесообразнее было бы назвать «договор аренды строения».
Удовлетворение указанной потребности возможно путем приобретения правомочий владения и пользования либо только пользования имуществом посредством заключения и исполнения договора аренды здания или сооружения. Договор является видом договора аренды, входит в договорной тип «аренда» группы договоров о передаче имущества .
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение .
Сдача имущества в аренду является распорядительным актом. Правом сдачи имущества в аренду обладает только собственник или лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду в рамках, предоставленных им прав хозяйственного ведения или оперативного управления.
В силу того, что процедура заключения и исполнения договора аренды здания различается в зависимости от того, в государственной или частной собственности оно находится, по указанному критерию целесообразно выделить два подвида анализируемого договора:
1. Договор аренды здания, находящегося в частной собственности;
2. Договор аренды здания, находящегося в государственной собственности (республиканский или коммунальной).
Указанные подвиды различаются по субъектам, имеющим право выступать в качестве арендодателя, процедуре выбора арендатора, определению размера арендной платы и некоторым другим процедурам заключения и исполнения .
Предмет договора составляет передаваемое во временное владение и пользование либо только в пользование здание или сооружение. Предмет договора является его существенным условием. Цена состоит из уплачиваемой арендной платы в установленном в договоре размере. Размер арендной платы является его существенным условием. Срок договора определяется сторонами. Договор аренды зданий или сооружений должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, заключенный на срок от одного года и более, подлежит государственной регистрации .
Недвижимое имущество, каковыми являются здания и сооружения, неразрывно связано с землей, поэтому ГК Республики Беларусь предусматривает особое регулирование отношений по использованию земельного участка, на котором находится арендованное здание. При этом учитывается, что арендодатель является либо собственником земельного участка, либо земельный участок находится во владении или пользовании арендодателя .
Арендодателями земельных участков являются сельские, городские, районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности .
Здания и изолированные помещения, находящиеся в республиканской собственности, подлежат сдаче в аренду путем проведения аукциона:
1. при осуществлении арендаторами деятельности в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек, определяемых в соответствии с законодательными актами Президента Республики Беларусь, предусматривающими меры по стимулированию производства и реализации товаров (работ, услуг) в таких населенных пунктах;
2. для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельности по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности, определяемых Советом Министров Республики Беларусь .
Порядок передачи здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором, осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества .
В передаточном акте должны быть указаны:
1. место и дата составления акта;
2. регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
3. характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
4. сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей .
Таким образом, можно выделить некоторые особенности договора аренды зданий и сооружений. Так, например, в качестве арендодателя будут выступать различные субъекты в зависимости от формы собственности имущества предоставляемого в аренду (государственная или частная). Еще одной отличительной чертой данного договора является предмет, так как в качестве него может выступать только недвижимое имущество. Также отличительной четой договора является то, что помимо договора сторонами составляется передаточный акт.
Аренда коммерческой недвижимости регулируется параграфом 4 главы 34 Гражданского кодекса (далее – ГК), нормами Декретов и Указов Президента Республики Беларусь.
По договору аренды коммерческой недвижимости арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание (помещение).
Правила, регулирующие аренду зданий (помещений), применяются и при аренде частей зданий (помещений).
При заключении договора аренды коммерческой недвижимости необходимо обратить внимание на следующие моменты.
1. Правовой статус сторон, наличие полномочий у их представителей и правовой статус объекта недвижимости.
Арендодатель и арендатор должны быть зарегистрированы в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее – ЕГР). Для установления этого факта достаточно ознакомиться со Свидетельством о государственной регистрации организации (индивидуального предпринимателя).
Больше гарантий предоставляет выписка из ЕГР, в которой содержится информация о месте нахождения (юридическом адресе), учредителях, размере уставного фонда, дате государственной регистрации, статусе субъекта хозяйствования (действует, находится в стадии ликвидации, исключен из ЕГР).
Для получения выписки из ЕГР необходимо представить письменный запрос организации, составленный в произвольной форме, а также документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (1 базовая величина за каждую выписку).
За информацией из ЕГР можно обратиться как в Министерство юстиции, так и в регистрирующие органы по месту нахождения субъекта хозяйствования, о котором запрашиваются сведения.
Выдача выписки производится в течение 7 календарных дней.
По наименованию субъекта хозяйствования и номеру государственной регистрации в ЕГР (совпадает с УНП) можно определить, участвует ли арендодатель (арендатор) в судебных спорах, является ли он лицом, в отношении которого принят акт о невозможности взыскания денежных средств, либо судебное исполнение длится более 3 месяцев. Данную информацию можно получить на сайте Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь.
Полномочия лиц на заключение договора аренды можно проверить, ознакомившись с уставом организации, трудовым договором (контрактом), приказом о приеме на работу, должностной инструкцией, доверенностью и т.п.
Право арендодателя на объект недвижимости подтверждается соответствующим свидетельством (удостоверением).
Факт регистрации здания (помещения) подтверждается инвентарным номером, содержащимся в техническом паспорте объекта.
2. Форма договора.
В соответствии со ст. 622 ГК договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК).
Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность. Это означает, что каждая из сторон будет обязана возвратить другой все полученное по сделке (соответственно, арендатор передает объект недвижимости, а арендодатель – полученные суммы арендной платы).
3. Индивидуализация объекта недвижимости.
В договоре должны быть указаны адрес объекта недвижимости, номер помещения, общая площадь, т.е. данные, позволяющие определенно установить объект аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, и договор – не заключенным (п. 3 ст. 578 ГК). Желательно также указать планировку и инвентарный номер изолированного помещения.
4. Срок аренды.
Если срок аренды в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (п 3 ст. 581 ГК).
Договоры аренды (субаренды) коммерческой недвижимости на срок менее трех лет заключаются только с согласия арендатора (Декрет Президента Республики Беларусь от 19.02.2008г. № 24 (ред. от 30.08.2011г.)). Согласие считается полученным, если арендатор подписал договор.
5. Арендная плата.
Договор аренды коммерческой недвижимости должен предусматривать размер арендной платы. В противном случае договор считается незаключенным.
Арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, если иное не предусмотрено договором (ст. 625 ГК).
Арендная плата устанавливается, исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты, только при аренде:
– объектов государственной собственности.
– объектов, владельцами которых являются организации с долей, принадлежащей государству.
– торговых объектов и торговых мест государственной и частной форм собственности.
В арендную плату за вышеуказанные объекты обязательно включаются амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемые арендодателем в соответствии с законодательством.
Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату. Такие расходы оплачиваются отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат (Указ Президента Республики Беларусь от 23.10. 2009г. № 518 (ред. от 04.10.2011г.)).
Следовательно, при сдаче в аренду зданий и помещений, находящихся в собственности негосударственных организаций и индивидуальных предпринимателей, размер арендной платы может рассчитываться и не на основании базовой величины. Арендная плата может быть выражена в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. При этом оплата должна производиться только в белорусских рублях по официальному курсу на день платежа, если иной курс не установлен сторонами сделки (п. 1 ст. 298 ГК).
6. Передача объекта недвижимости.
Передача здания (помещения) арендодателем и принятие его арендатором должна осуществляться по передаточному акту.
Обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным только после предоставления его арендатору в фактические владение или пользование и подписания документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче объекта недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества (ст. 626 ГК).
В передаточном акте необходимо отразить состояние объекта недвижимости, видимые недостатки (при наличии), передачу принадлежностей (ключей, документов и т.п.).
Если арендодатель не предоставил объект недвижимости в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный срок, арендатор вправе потребовать на выбор:
– передачи объекта недвижимости и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.
– расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК).
7. Регистрация договора аренды.
Независимо от срока аренды, договоры аренды объектов недвижимости не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Однако, если договор аренды предусматривает выкуп объекта недвижимости, то такой договор подлежит государственной регистрации в кадастровом агентстве. В противном случае договор аренды может быть признан судом недействительным по иску приобретателя недвижимости (Декрет Президента Республики Беларусь от 19.02.2008г. № 24 (ред. от 30.08.2011г.)).
Внимание: Статья написана в 2001 г. и выложена в ознакомительных целях!
Адвокат
Адвокатского бюро
"Бизнес-Адвокат"
ФИЛАНОВИЧ
Александр
Геннадьевич
(+375 29 313 45 13)
Договор аренды и его элементы.
В современном бизнесе договор аренды не зря стал самым распространенным гражданско-правовым договором после договора купли - продажи и его подвида договора поставки. На современном сложном этапе развития экономики Республики Беларусь мелкие и средние, да и некоторые крупные предприятия, не имеют в собственности здания для юридического адреса, производственных площадей для осуществления основной деятельности, сложного дорогостоящего промышленного оборудования. Как выход из данной ситуации большинство из них заключают договора аренды.
С принятием нового Гражданского кодекса Республики Беларусь ситуация с данными договорами сложилась неоднозначная. В новом кодексе имеется очень много отличий в правовом регулировании договора аренды по сравнению со старым ГК и Законом Республике Беларусь «Об аренде» . И хотя с момента вступления в силу нового ГК прошел довольно большой промежуток времени, однако, практика рассмотрения споров, возникающих между субъектами хозяйствования, показывает, что следует еще раз заострить внимание на основных элементах договора аренды, его существенных условиях, а также правовых актах, регулирующих данную область гражданско-правовых отношений.
Правовое регулирование договора аренды довольно обширно. Общие нормы, регулирующие арендные отношения, содержатся в Кодексе (Глава 34. Аренда). Они закрепляют определение и существенные условия как договора аренды в целом, так и отдельные его разновидности (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)), порядок изменения и расторжения таких договоров. Эти нормы, на сегодняшний день, образуют основу правового регулирования арендных отношений.
Кроме Кодекса в сфере арендных отношений имеется и специальное регулирование, которое осуществляется посредством актов законодательства и нормативно-правовых актов.
В частности, можно назвать Закон Республики Беларусь «Об аренде», которым более детально регламентируются вопросы содержания договора аренды и меры защиты прав участников арендных отношений. Данный Закон применяется в части, не противоречащей Гражданскому кодексу.
Отношения порядка сдачи в аренду государственной (республиканской и коммунальной) собственности регулируются Законом Республики Беларусь «О собственности в Республике Беларусь». Так, согласно статье 411 данного закона, в отношении имущества, являющегося собственностью Республики Беларусь (республиканской собственности), от имени собственника выступает Совет Министров Республики Беларусь, и, следовательно, именно он имеет право распоряжаться данной собственностью и издавать, в рамках своей компетенции, обязательные для исполнения постановления Правительства по управлению ею.
В отношении же коммунальной собственности, статьей 46 вышеназванного Закона, установлено, что распоряжение и управление государственным имуществом, находящимся в коммунальной собственности, осуществляют от имени населения административно-территориальных образований соответствующие местные Советы депутатов или уполномоченные ими органы в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 36 Закона Республики Беларусь «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь» (в ред. Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 №362-З) исполнительные комитеты и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом, вправе передавать объекты коммунальной собственности во временное или постоянное владение и пользование, сдавать их в аренду, продавать предприятиям, организациям, учреждениям и объединениям, отдельным гражданам и их объединениям, за исключением ограничений, устанавливаемых законодательством Республики Беларусь. Таким образом, отношения по аренде коммунальной нежилой собственности регулируются, кроме названных актов законодательства, также и актами органов местного самоуправления.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, также содержатся и в Законе Республики Беларусь от 18.12.1991 г. «О платежах за землю» (в ред. 31.01.2000 г.).
Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими актами законодательства: Кодексом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.
Рассмотрев правовое регулирование и очертив таким образом круг рассматриваемых нами вопросов переходим непосредственно к самому договору аренды.
Общее определение договора аренды (имущественного найма) содержится в статье 577 Кодекса. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В нормах права, юридической литературе и договорной практике применяются термины «договор имущественного найма», «договор аренды», «договор проката». С юридической точки зрения эти термины равнозначны, т.к. при любой аренде имеет место наем имущества и применение данных терминов связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах, хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными видами имущества.
Проведенное в Кодексе различие пользования, соединенного с владением и без такового, обусловлено тем, что передача некоторых видов имущества во владение просто невозможна (например, каналы спутниковой, сотовой, телефонной связи, выделенные компьютерные линии, сложное электронное оборудование, которое невозможно передать даже во временное владение и т.д.). Но в любом случае при заключении любого договора аренды арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора.
Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Впрочем, на основании статьи 136 Кодекса плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования имущества, могут принадлежать и любому другому лицу, указанному в договоре, и, в том числе, могут переходить в собственность арендодателя.
Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Арендатор вправе требовать возврата арендованного имущества из любого незаконного владения, т.е. от юридического лица и гражданина, не имеющих законного основания на владение им. Истребовать из чужого владения можно лишь индивидуально-определенное имущество. Что касается плодов, продукции и иных объектов, характеризуемых родовыми признаками, то от должника (лица неправомерно удерживающего арендованное имущество и получающего с него плоды, продукцию, доходы) можно требовать лишь уплаты стоимости и возмещения причиненных убытков. Требование о передаче в натуре плодов, продукции возможно только в случае, когда они действительно имеются в наличии у должника и имеются тому доказательства.
Арендатор имеет право на защиту возможности владеть и пользоваться имуществом и в том случае, когда его права нарушены собственником имущества - арендодателем.
Договор аренды сам по себе является консенсуальным, возмездным и двусторонним.
В договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель, предоставляющий имущество во временное пользование за определенное вознаграждение, и арендатор - лицо, приобретающее по данному договору право пользования и в определенной мере владения и распоряжения этим имуществом. Арендатором и арендодателем могут выступать все участники регулируемых гражданским законодательством отношений.
Существенным условием договора аренды является предмет договора (данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды). Указанное условие должно быть выполнено в отношении всех разновидностей договоров аренды.
При рассмотрении спора, вытекающего из договора аренды в котором отсутствует договоренность о предмете договора, суд на основании соответствующей нормы закона, не позволяющей считать подобный договор заключенным, должен указать на данное обстоятельство в мотивировочной части судебного решения.
Предметом договора аренды может выступать самое различное имущество. Например аренда аттракционов. Имущество, сдаваемое в аренду, может принадлежать арендодателю на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В случае, если имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то он должен быть уполномочен законодательством или собственником сдавать его в аренду.
Перечень объектов аренды, содержащихся в статье 578 Кодекса, не является исчерпывающим, однако в отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены ограничения или вовсе не допускаться сдача их в аренду. Это относится прежде всего к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (статья 129 Кодекса). К последним, например, до сих пор относились стратегически важные объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения.
Кроме актов законодательства, виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается, могут содержаться и в нормативно-правовых актах (например, постановление Совета Министров Республики Беларусь от 13 июня 1990 г. № 148 «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, сдача которых в аренду или выкуп не допускается или ограничивается»).
Кроме того, в статье 578 Кодекса закреплен квалифицирующий признак объектов аренды - это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), что обусловлено самой юридической природой договора аренды, в соответствии с которым по истечении определенного отрезка времени арендодателю должна быть возвращена в натуре вещь, ранее переданная во временное пользование арендатору, а не какая-то другая.
Кроме существенных условий в договоре аренды стороны могут предусмотреть и иные условия.Рассмотрим отдельные из них.
Срок договора аренды регулируется статьей 581 Кодекса. Условие о сроках носит исключительно договорной характер. Срок может быть либо определенным, либо неопределенным (без указания времени возврата предмета аренды). Таким образом, все договоры аренды можно разделить на срочные и бессрочные.
В срочных договорах срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.
Для бессрочных договоров характерна возможность сторон в любое время прекратить действие договора. Однако, каждый из его участников, желающий расторгнуть договор, обязан предупредить об этом контрагента: при аренде недвижимого имущества- за три месяца, при аренде прочего имущества - за один месяц.
Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Приведем примеры.
Статьей 13 Кодекса о недрах установлены дифференцированные предельные сроки в зависимости от целей пользования: для геологического изучения недр, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых - до 5 лет; для добычи полезных ископаемых - до 20 лет; при совмещении указанных видов пользования - до 25 лет.
Статьей 29 Водного кодекса установлено, что водные объекты предоставляются только во временное водопользование. Временное водопользование может быть краткосрочным - до пяти лет и долгосрочным - от пяти до двадцати пяти лет.
Статьей 8 Кодекса о земле - временное пользование земельными участками может быть краткосрочным - до трех лет и долгосрочным - от трех до десяти лет.
Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.
Иногда арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, несмотря на истечение срока договора аренды, а арендодатель против этого не возражает. Законодатель (часть 2 статьи 592 Кодекса) признал такое продолжение пользования имуществом юридическим фактом, свидетельствующим о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок. Исходя из этого, если арендодатель намерен по каким-либо основаниям прекратить действие договора, он должен действовать активно, возражая против возобновления данного правоотношения. Молчание же арендодателя в соответствии с правилом, установленным частью 2 статьи 592 Кодекса, должно расцениваться как отсутствие с его стороны возражений на возобновление договора на неопределенный срок. Каждая из сторон, однако, сохраняет право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем намерении другого контрагента в порядке, предусмотренном для бессрочных договоров.
Преимущественное перед другими лицами право арендатора на возобновление договора аренды, в случае, если он надлежащим образом исполнял свои обязательства, и ранее было закреплено в Законе Республики Беларусь «Об аренде», однако в Гражданском кодексе (и это является новацией) предусмотрено право арендатора в суде требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков, если арендодатель отказал арендатору в заключении такого договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом.
Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. В настоящее время размер арендной платы определяется по усмотрению сторон договора. Исключения составляют договоры аренды помещений в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности, где установлены минимальные ставки арендной платы, которые являются обязательными для всех арендодателей помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности и применяются для арендаторов всех форм собственности (Указ Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. № 302 «О порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности»).
Согласно части 1 статьи 585 Кодекса порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, а также предприятий, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным (статья 625 Кодекса). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Немаловажное значение имеет порядок исчисления арендной платы. Она может устанавливаться за все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу имущества, срок службы которых различен.
В настоящее время Кодекс допускает возможность внесения арендной платы не только в денежной, но и в натуральной и смешенной формах. Под натуральной понимается плата, вносимая произведенной на арендованном имуществе продукцией в обусловленной в договоре доле.
Денежная арендная плата может устанавливаться в твердой (абсолютной) сумме, либо в виде процента от прибыли (дохода) арендатора и уплачивается единовременно (как правило при краткосрочной аренде) или периодическими платежами.
Арендные платежи вносятся независимо от фактического пользования арендованным имуществом. Если условия пользования или состояние имущества ухудшились, причем это вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать уменьшения арендной платы, а если использование имущества вообще невозможно - может ее не вносить.
По договору аренды нежилого помещения арендатор, кроме арендной платы, оплачивает по установленным ставкам и тарифам центральное отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету, согласованному им с арендодателем и обычно прилагаемому к такому договору.
Пункт третий статьи 585 Кодекса предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение - не чаще одного раза в год. Однако следует заметить, что в отношении договоров аренды действует и другая статья - статья 392 Кодекса. В ней говорится, что договор должен соответствовать законодательству и если актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством. Отсюда следует, если стороны при заключении договора аренды государственной собственности руководствовались Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. № 302 «О порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности», то в последствии, при изменении минимальных ставок арендной платы, в соответствующем арендованном здании и сооружении данный договор должен быть приведен в соответствие с законодательством.
"Ведомости Верховного Совета РБ", 1991 г., N 1, ст. 1
"Ведомости Верховного Совета РБ", 1990 г., N 2, ст. 13
"Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь", 21.01.2000, N 8, 2/137
"Ведомости Верховного Совета РБ", 1992 г., N 3, ст. 49
"Ведомости Национального Собрания РБ", 1998 г., N 8
"Ведомости Национального Собрания РБ", 1998 г., N 33, ст. 473
"Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь", 29.07.2000, N 70, 2/195
Для некоторых договоров законодательство может предусматривать иной срок, например, согласно статье 598 Кодекса арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время
"Собрание указов Президента и постановлений КМ РБ", 1996 г., N 24, ст. 592
С уважением,
Адвокат
Если Вам нужна срочная правовая помощь...
Если Вы не получили ответ на свой вопрос или по каким-то причинам он Вам не ясен...
Если Вы хотите получить квалифицированную помощь адвоката с учетом Ваших деталей...
Если Вам нужно представительство Ваших интересов уже сегодня...
Если Вы не уверены, что сможете сами защитить свои законные права...
Мы предлагаем воспользоваться платной юридической помощью адвоката
Филанович Ирины Николаевны.
Специальное разрешение (лицензия) на право осуществления адвокатской деятельности, выданное Министерством юстиции Республики Беларусь № 02240/2210.
Кому и на какой срок предоставляют арендное жилье и можно ли его приватизировать? На эти и другие вопросы, касающиеся жилых помещений коммерческого использования, ответил главный специалист управления юридической работы главного управления юридической ра-боты и правового обеспечения аппарата Совета ФПБ Василий КОРСУК .
Кому положено арендное жилье?
Вопросы, связанные с предоставлением арендного жилья, регулируются Указом Президента Республи-ки Беларусь № 563 от 16 декабря 2013 года «О некото-рых вопросах правового регулирования жилищных отношений» и постановлением Совмина № 1297 «О некоторых вопросах предоставления жилых по-мещений коммерческого использования».
Право на получение жилых помещений коммер-ческого использования имеют граждане, состоя-щие на учете нуждающихся в улучшении жилищ-ных условий, в порядке очереди. При отсутствии таких граждан претендовать на получение аренд-ного жилья могут также те, кто не состоит на та-ком учете.
Первоочередное право имеют:
- судьи, прокурорские работники и государственные служащие, согласно перечню должностей, дающих право на получение арендного жилья;
- молодые рабочие, служащие, специалисты, полу-чившие образование за счет средств республиканс-кого или местных бюджетов, прибывшие на работу по распределению;
- военнослужащие, ученые, представители про-фессорско-преподавательского состава учрежде-ний высшего образования, работники организаций культуры. В этот перечень могут входить и работ-ники, назначенные на должность и переехавшие из другого населенного пункта, но при условии, что в данном населенном пункте для занятия ва-кансии нет равноценной замены из числа имею-щихся работников.
Главное условие для всех перечисленных категорий - отсутствие жилых помещений в собственности либо долей в праве собственности на жилые поме-щения во владении и пользовании в населенном пун-кте по месту работы.
Приватизация арендного жилья
Жилые помещения коммерческого использования не подлежат приватизации, обмену, разделу, прода-же, предоставлению по договору поднайма, если другое решение не определено Президентом стра-ны. Однако некоторые наниматели могут привати-зировать арендное жилье до 1 июля 2016 года. К их числу относятся те, кто имел в пользовании служеб-ные жилые помещения, переведенные в разряд ком-мерческого жилья, и на 31 марта 2014 года получил право на их приобретение в собственность.
Указом также предусмотрен перевод до 1 июля 2016 года в коммерческое жилье жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам найма госу-дарственного жилищного фонда и неприватизиро-ванных до указанной даты. После 1 июля 2016 года приватизация прекращается.
Оплата арендного жилья
Базовая ставка платы за пользование коммерчес-ким жилым помещением установлена постанов-лением Совмина № 1297 и составляет 0,2 базовые величины на 1 квадратный метр общей площади. Кроме того, облисполкомами и Минским горис-полкомом установлены понижающие коэффици-енты для тех, кто:
- проживает в коммерческом жилье, переведенном из служебного до 1 апреля 2014 года;
- проживает в жилых помещениях, неприватизиро-ванных до 1 июля 2016 года (они, соответственно, бу-дут переведены в разряд коммерческих);
- имеет первоочередное право на предоставление коммерческого жилья.
Срок пользования арендным жильем
Граждане, получившие в пользование арендное жи-лье, которое на момент заключения договора явля-лось служебным, могут пользоваться им по огово-ренным в документе срокам: например, на период работы в организации. Если же время аренды в до-говоре не указано, то пользоваться можно бессроч-но. При отсутствии договора или трудовых (служеб-ных) отношений арендное жилье предоставляется на срок не более 5 лет. Гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных усло-вий или не состоящим на таком учете, - на срок до 5 лет. При этом каждые 5 лет договор можно про-длевать на новый срок.
В каких случаях лишают арендного жилья?
- По истечении срока действия договора найма (если он не подлежит заключению на новый срок).
- При наличии двухмесячной задолженности по оп-лате за пользование арендным жильем и услуг ЖКХ без уважительных причин.
- При увольнении из организации, предоставившей арендное жилье (если жилье выдано в связи с харак-тером трудовых отношений).
- В иных случаях, предусмотренных законодатель-ными актами.
