Покупка коммунальной комнаты в долевую собственность. Продажа комнаты в коммунальной квартире — документы
Советская эпоха уже 20 лет как канула в прошлое, но ее пережиток - коммунальные квартиры - вполне себе здравствует. Например, в Москве и Питере их счет идет на десятки, а то и сотни тысяч. Неудивительно, что рынок комнат в коммуналках довольно активный, они пользуются неплохим спросом. Но процесс их реализации имеет свои особенности.
Исполнители, по мнению многих юристов, имеют право войти в помещение, используемое обязательным, точнее, в помещениях, которые они считают, и используемые презумпции являются обязательными независимо от постоянного места жительства. Презумпция судебного пристава должна быть уже обоснованной и обоснованной, например, что адвокат скажет ему, где его обязательства. Не то, чтобы исполнитель должен был войти туда, где он хочет, и он это делает. Бывает, но это незаконно.
Он управляется приказом Исполнителя, Законом и Конституцией! Однако он ссылается только на частичные положения о продаже движимого имущества, а в других - на надлежащее применение положений Гражданского процессуального кодекса, регулирующих исполнение решений о продаже движимого имущества.
Владельцам коммунальной недвижимости, решившим с ней расстаться, до последнего не прибегая к помощи риелторов, мы расскажем, к чему нужно быть готовыми.
Заметим, что многое из сказанного ниже справедливо и для случаев продажи доли в обычной (не коммунальной) квартире. Кстати, чтобы понять, чем вы владеете - комнатой или долей в квартире, загляните в свое свидетельство о собственности.
Разрешение на въезд в иностранные помещения подчиняется, в частности, следующим положениям. Это положение разрешает «личную проверку должника и осмотр квартиры и других помещений должника, а также его кабинетов или других ящиков, расположенных там, где должник имеет свое имущество» и, кроме того, дает право «обеспечить обязательный доступ к квартире или другой комнате, закрытых шкафов или других отверстий».
В соответствии с этим положением должник должен разрешить доступ «во все места, где находится его движимое имущество». Каждый, в чьих помещениях должник обязан иметь свою квартиру или другие помещения, обязан «нести ответственность за исполнение решения инспектором квартиры и других помещений должника», а в случае невыполнения обязательства предоставляется квартиру или другую комнату обязательного доступа.
Извещаем соседей о намерении продать комнату
По закону собственники остальных комнат в коммуналке имеют преимущественное право покупки вашей комнат ып. 6 ст. 42 ЖК РФ ; п. 1 ст. 250 ГК РФ . Поэтому, прежде чем заключать договор с покупателем со стороны, вы должны письменно известить соседей о своем желании продать комнату, указав при этом всю необходимую информацию о продаваемом имуществе и его цен уп. 3 ст. 250 ГК РФ . Приведем примерную форму такого извещения.
Итак, что мы повторяем в законе? Связывание «вашей квартиры или другой комнаты». Закон не определяет, что следует понимать в рамках этой связи. Если мы выходим из общего языка, использование этих слов никоим образом не определяет правоотношения между обязательной и затронутой квартирой или комнатой, иногда это слово может указывать на право собственности, иногда право на аренду, а иногда и на тот факт, что соответствующее лицо без отдельного юридического названия.
Как насчет ситуации, когда закон не ясен? Для практики это, конечно же, определение того, кто может принять решение по этому вопросу. Если в суде присутствуют две стороны и судья, решение будет вынесено в соответствии с тем, каким образом судья решает право.
ИЗВЕЩЕНИЕ
Петрову Петру Петровичу
Адрес: 241016, г. Брянск, ул. Лесная, д. 8, кв. 10
Я, Иванов Иван Иванович, паспорт 56 01 111222, выдан ОВД Советского района г. Брянска 27.12.2000, продаю принадлежащую мне комнату № 3 площадью 17,0 (Семнадцать) кв. м в квартире, расположенной по адресу: 241016, г. Брянск, ул. Лесная, д. 8, кв. 10, по цене 550 000 (Пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.Нужно указывать ту цену комнаты, по которой вы действительно намерены продать ее постороннему лиц уп. 1 ст. 250 ГК РФ . Если впоследствии комната будет продана по цене, которая ниже указанной в извещении, то соседи могут оспорить вашу сделку по купле-продаже
Разумеется, бессмысленно настаивать на собственной интерпретации и игнорировать тот факт, что в случае урегулирования спора суды или другие компетентные учреждения будут исходить из другой интерпретации. Разумеется, каждый может на основании толкования закона заключить, что есть что-то неконституционное, но важно то, определяет ли Конституционный суд эту точку зрения. Таким образом, при толковании закона рассматривается, кто, когда и в каком случае пришел к какому выводу. Здесь важно в первую очередь интерпретировать тех, кто принимает решение по этому вопросу или интерпретации своего начальства, но мнение, опубликованное в профессиональных кругах, также может иметь большое значение.
Отчуждаемая комната в квартире принадлежит мне на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 25.11.2011 № 12-11, зарегистрирован Брянским отделом Росреестра 15.12.2011, запись № 58-01/11-1/2011-3333.
Предлагаю Вам воспользоваться своим преимущественным правом покупки моей комнаты по вышеуказанной стоимости.
Прошу Вас в течение месяцаИменно такой срок определен в Гражданском кодексе РФп. 3 ст. 250 ГК РФ с момента получения настоящего извещения либо заключить письменный договор купли-продажи комнаты, либо в письменной форме отказаться от своего права преимущественной покупки. В случае неполучения от Вас ответа по истечении данного срока указанная комната будет продана третьему лицу.
Давайте вернемся к общему толкованию этого положения и к вопросу о «обязательном жилище или комнате». Судебное исполнение решения, предусмотренного Гражданским процессуальным кодексом, осуществляется так называемыми судебными исполнителями, которые являются сотрудниками суда и, следовательно, лицами, принадлежащими к Министерству юстиции Чешской Республики. Как работодатель «направляет» своих сотрудников? Согласно распоряжению Министерства юстиции, которое устанавливает «Приказ для судебных приставов», в соответствии с вышеупомянутой обязательной квартирой понимается.
Иванов И.И.
Извещение получил
Петров П.П.
Способ вручения такого извещения и другие ваши дальнейшие действия зависят от того, насколько вам повезло с соседями. Посмотрим, как быть в том или ином случае.
Возможные варианты развития событий
ВАРИАНТ 1 (идеальный). Все соседи реально проживают в своих комнатах, у вас с ними прекрасные отношения, и они не намерены препятствовать вашей сделке.
Теперь мы оставим вопрос о том, где исполнитель может войти и посмотреть на процедурный аспект вопроса. Судья-исполнитель знает, что он или она может войти в квартиру или комнату, если она является одной из вышеуказанных. Легко проследить, является ли заемщик не владельцем или совладельцем рассматриваемого имущества, но другие факты нигде не зарегистрированы нигде, или нет необходимости в объективных доказательствах о них вообще! Закон предоставляет исполнителю право и обязанность исполнять, исполнять приказы об исполнении и выбирать способ или комбинацию методов исполнения, но, с другой стороны, он «оставляет его в неположенном месте», как определить, какая квартира или комната падает или не попадает в вышеуказанное определение.
Тогда подготовьте по два экземпляра извещения для каждого соседа-сособственника. Один - вручите лично в руки соседу, а второй (на котором сособственник распишется в получении и укажет дату) - оставьте себе.
Если кто-то из соседей изъявит желание купить вашу комнату - прекрасно. В этом случае никаких бумаг от других соседей вам получать не нужно. Если желающих из числа соседей несколько, то выбор, кому продать комнату, за вами.
В этой связи, правда, исполнитель исходит из презумпции, поскольку нет процедуры доказывания или доказательства того, что квартира или помещение, о которых идет речь, противоречат должнику в вышеупомянутых отношениях. Только суд может быть обязан принять решение по этим фактам, а законодательный орган не обязывает законодательную власть исполнять обязательство доказывать взаимоотношения должника с квартирой или комнатой, о которой идет речь. С другой стороны, однако, мы видим, что, например, недвижимость не может быть выполнена до тех пор, пока исполнитель не получит подтверждение.
Если никто из них приобретать комнату не намерен, тогда по договоренности с соседями назначьте день, когда вы вместе с ними придете в территориальный орган Росреестра или к нотариусу, где будут удостоверены их письменные отказы от своего преимущественного права покупки комнат ы (далее - Закон № 122-ФЗ) . Можно ради такого случая вызвать нотариуса на дом. Очевидно, что соответствующие расходы по оформлению будете нести вы.
Здесь, однако, этот уровень контроля возможен в связи с тем, как регистрируется право собственности на собственность. С другой стороны, однако, вы абсолютно правы, что презумпция исполнителя должна основываться скорее на очевидном проявлении произвола. В законе не указывается, как должны быть обоснованы предположения, но исполнитель, разумеется, несет ответственность за нарушение закона, если он может избежать этого с разумной усердием. Существует прямое сравнение с врачом - ясно, что деятельность врача не предназначена для убийства пациента, но, с другой стороны, нельзя исключать, что такие последствия будут иметь место.
Когда нотариус совершает нотариальные действия вне помещения своей конторы, размер госпошлины/нотариального тарифа увеличивается в полтора раз аподп. 1 п. 1 ст. 333.25 НК РФ ; ч. 2 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС 11.02.93 № 4462-1 (далее - Основы о нотариате) . Кроме того, в этом случае клиент должен возместить ему транспортные расход ыст. 22 Основ о нотариате .
Если врач должен полностью избежать риска для пациента, он не может лечить пациента. Цель, которую преследует цель, заключается в том, что мы рискуем, что некоторые пациенты могут погибнуть в результате лечения. С другой стороны, это обязанность врача приступить к минимизации рисков. Позиция исполнителя в некоторых отношениях аналогична.
Даже исполнение движимых предметов было бы невозможным, если бы мы полностью устранили риск неправомерного поведения и инвалидности третьих лиц. Сколько у него правильной информации? Какова причина его веры? На практике было много свержений только потому, что исполнитель выполнил казнь по адресу, который он узнал от адвоката, без надлежащего контроля состояния дел. Если человек достаточно уверен в том, что исполнитель может действовать, даже если его презумпции явно необоснованны или даже явно противоречат установленным фактам, он может требовать возмещения убытков.
При подаче заявления на регистрацию перехода прав собственности на комнату упомянутые отказы приложите к пакету документо вп. 1 ст. 24 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ (далее - Закон № 122-ФЗ) . Учтите, что не удостоверенные в Росреестре или у нотариуса отказы законной силы не имеют.
Ответственность за ущерб несет судебный исполнитель, и государство также несет ответственность за ущерб, причиненный в результате неправильного администрирования. Заявление владельца здания - это документ, определяющий пространственные части здания - части и общие части здания. Декларация владельца включает в себя обозначение здания, описание отдельных жилых помещений и нежилых помещений, описание общих частей здания, идентификацию земли, определение доли совместного владения в общих частях здания и земли, прав и обязанностей, связанных с зданием, Вложения - это схемы всех этажей.
Кстати, какого-то конкретного срока действия у этих отказов нет. То есть если в процессе оформления вами сделки с третьим лицом кто-то из соседей вдруг передумает и все-таки пожелает выкупить вашу комнату, вы вовсе не обязаны идти навстречу его желаниям.
Может статься, что какая-либо из комнат в коммуналке не приватизирована, то есть ваш сосед не собственник, а всего лишь наниматель жилого помещения. В этом случае надо попросить его показать договор социального найм аст. 60 ЖК РФ , чтобы узнать, в чьем владении находится комната. Как правило, это муниципальное образование. Тогда извещение о продаже своей комнаты вам нужно направить по почте (с уведомлением о вручении) в жилищный комитет или департамент администрации муниципалитета. Если понесете его лично, обязательно попросите поставить на втором экземпляре извещения штамп о получении. И там же, в муниципалитете, вам должны выдать отказ от преимущественного права покупки.
Байт означает комнату или набор комнат, предназначенных для жилья по решению строительного офиса. Нежилое помещение означает комнату или набор комнат, которые для целей решения органа по строительству предназначены для иных целей, чем жилье; нежилое помещение - это даже не принадлежности к квартире или общей части дома.
Заявление самого владельца не является документом, в соответствии с которым будут передаваться права собственности. Тем не менее, это необходимый документ для передачи прав собственности на передачу на основе соглашений о передаче. Для описания единиц необходимо знать площади пола всех комнат, включая принадлежности, которые составляют квартиру или нежилое помещение, и описание основного оборудования единиц. Если они недоступны, мы измеряем площади для всех единиц. Измерение производится лазерным измерителем, измеряется площадь пола, включая различные ниши, концессии на двери.
ВАРИАНТ 2 (более жизненный). Кто-то из соседей давно не проживает в своей комнате или по каким-то причинам всячески противится тому, чтобы вы продавали свою комнату.
В этом случае направляйте своим соседям извещения о преимущественном праве покупки комнаты заказными письмами с описью вложения и с уведомлением о вручении, а еще лучше - телеграммами.
Общие части дома не нужно измерять, только декларация владельца указана как можно более полная. Заявление владельца здания подлежит внесению в Земельный регистр депозита - либо отдельно, либо в качестве приложения к первому соглашению о передаче единицы.
Для производственных мощностей мы переходим в более крупные офисы. Мы начинаем продавать другой проект. Мы забронировали соглашения о бронировании для двух последних квартир в Резиденции Давидкова, и мы сообщим, что они проданы до конца утверждения здания! Мы с нетерпением ждем дальнейших проектов развития.
Если кого-то из соседей вы в глаза никогда не видели и не знаете, кто является собственником той или иной комнаты (то есть на чье имя посылать извещение), можно запросит ьприложение к Порядку, утв. Приказом Минэкономразвития от 14.05.2010 № 180 в территориальном органе Росреестра выписку из ЕГРПп. 1 ст. 7 Закона № 122-ФЗ . За нее, правда, придется заплатить, но плата для физлиц небольшая - 150- 200 руб.приложение к Приказу Минэкономразвития от 22.09.2011 № 502 Выписку вам должны предоставить в течение 5 рабочих дней с момента получения госорганом запрос ап. 1 ст. 7 Закона № 122-ФЗ . В ней будут указаны ф. и. о. собственников всех комнат в коммуналке. Запрос можно сделать лично, по почте (обычной или электронной) или через портал госуслу гп. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития от 14.05.2010 № 180 . Как правило, вся необходимая информация о порядке предоставления выписок, а также бланки квитанций с реквизитами для оплаты имеются на сайте регионального управления Росреестра.
ОБМЕН ОПЫТОМ
Генеральный директор агентства недвижимости «Дорогой город»
“ Имейте в виду: если у вашего соседа-«фантома» право собственности на комнату возникло до 1998 г., то в Росреестре вряд ли будет нужная вам информация. В этом случае можно навести справки о соседе в ЕИРЦ или в паспортном столе. В моей практике еще не было случаев, чтобы там отказались сообщить, кто прописан в соседних комната х” .
Возникает вопрос: а на какой адрес направлять извещения? В идеале их нужно направлять по фактическому месту жительства (регистрации) ваших соседей. Но как быть, если вы не можете выяснить, где они реально проживают в данный момент? Тогда просто посылайте извещения по адресу нахождения их долевой собственности, проще говоря, на адрес вашей же коммунальной квартиры, указав номера комнат, принадлежащих соседям. Если почтовое уведомление вернулось к вам с росписью соседа в получении извещения - прекрасно, он железно считается уведомленным.
А что делать, если на вернувшемся уведомлении значится «в связи с истечением срока хранения»? То есть адресат не явился за получением заказной корреспонденции либо отказался ее получать. Не огорчайтесь! Как справедливо отметил один суд, тот факт, что кто-то из соседей-сособственников не получил извещение, не может ограничивать ваше право распоряжаться своим имуществом. У вас нет обязанности по вручению почтовых отправлений. По закону вы лишь должны принять меры по извещению других сособственников квартиры о предстоящей продаже комнат ыАпелляционные определения ВС Чувашской Республики от 22.04.2013 № 33-1360/2013 ; Смоленского областного суда от 04.09.2012 № 33-2861 .
Кстати, извещения соседям можно послать и через нотариус аст. 86 Основ о нотариате . Но, как вы понимаете, это встанет в копеечку, особенно если соседей много. А то, как вы направите извещения - самостоятельно по почте или через нотариуса, какого-то принципиального юридического значения не имеет.
После того как вы получите корешки почтовых уведомлений, нужно выждать 1 месяц, отведенный соседям на принятие решени яп. 2 ст. 250 ГК РФ , а затем уже выходить на сделку по продаже комнаты. Молчание сособственников в данном случае расценивается как их отказ от преимущественного права покупк иОпределение Мосгорсуда от 24.11.2011 № 33-38334 .
Подавая заявление на регистрацию перехода прав собственности, к нему нужно будет приложить все бумаги, подтверждающие, что вы выполнили свою обязанность по извещению соседе йп. 1 ст. 24 Закона № 122-ФЗ . Это, в частности, копии самих извещений, почтовые квитанции о приеме заказных писем, корешки вернувшихся уведомлений о вручении (с подписью получателя или с отметкой о возвращении за истечением срока хранения).
Если кто-нибудь из соседей посчитает, что вы якобы втайне от него продали комнату постороннему лицу, и начнет грозить вам судом, не волнуйтесь. Все, что он может сделать, - это потребовать через суд перевести на него права и обязанности покупателя. На подачу такого иска отводится 3 месяца с момента, как сособственнику стало известно о нарушении его права преимущественной покупки вашей недвижимост ип. 3 ст. 250 ГК РФ ; .
Но подать иск мало. Соседу придется также внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента по субъекту РФ сумму, уплаченную вашим покупателем за комнату, сборы и пошлины, а также другие суммы, положенные покупателю для возмещения расходов, понесенных им при покупке комнат ыподп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума ВС от 10.06.80 № 4 ; Апелляционное определение Мособлсуда от 26.03.2013 № 33-3615/2013 . Это обстоятельство охлаждает пыл даже самых настырных.
А что будет, если не уведомить соседей о продаже комнаты? В этом случае орган Росреестра просто не станет регистрировать переход прав собственности на том основании, что нет документов, подтверждающих, что продавец комнаты (доли) письменно известил остальных сособственников о намерении ее продат ьп. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ .
Комната – один из самых ходовых товаров на рынке столичной недвижимости. Потому как довольно «дешевый» способ обзавестись собственным жильем. Стоимость комнаты несопоставимо меньше, чем отдельно взятой квартиры – пусть и однокомнатной. Как же правильно владеть, пользоваться и распоряжаться коммунальным жильем? Об этом сегодня поговорим.
А хозяин кто?
В соответствии с Жилищным кодексом РФ одним из видов жилого помещения является комната. Ею признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). В одной коммунальной квартире часть комнат может принадлежать гражданам на праве собственности, другая часть может принадлежать на праве собственности государству, муниципальным органам, а граждане проживают там на основании договора социального найма. В обособленной квартире такое невозможно: либо все собственники, либо все наниматели.
Все остальное имущество в коммуналке относится к общему имуществу. И именно данное обстоятельство и определяет особенности владения, пользования и распоряжения коммунальной квартирой. Поскольку есть общее имущество, то приходится соблюдать интересы других сособственников и учитывать их при продаже жилья, сдаче его в аренду, «регистрации» других граждан, да и вообще – при проживании.
Где мое, и где – общее
В соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Это общее имущество собственников (кухня, санузел, коридор и пр.). Размер доли в праве общей собственности на общее имущество пропорционален размеру площади комнаты.
Как гласит ЖК РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества, если иное не предусмотрено Федеральным законом или договором. То есть владелец комнаты должен финансово участвовать в содержании общего имущества в соответствии с принадлежащей ему долей. А сколько кому платить за коммунальные услуги тут уже ЕИРЦ сам все посчитает. Если же нужно соседям скинуться на лампочки, тряпки и краску, то, как правило, расходы делят поровну.
О чем важно помнить:
– доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире «следует судьбе» права собственности на такую комнату (продали комнату – значит, передали и все права на общее имущество);
– при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника;
– собственник комнаты не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
– собственник комнаты не может отчуждать свою долю на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на комнату. Иными словами, нельзя продать комнату, а общее имущество оставить за собой.
Правила честной продажи
1. По праву собственника
Чтобы продать комнату, необходимо, чтобы она принадлежала вам на праве собственности (приобрели комнату путем приватизации или по наследству, по договору купли-продажи или дарения). Право собственности на комнату подтверждается свидетельством о праве собственности и документом-основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи или дарения, либо свидетельство о праве на наследство соответственно).
2. По праву соседа
Закон предусматривает право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире (ваши соседи – в случае, если их комнаты находятся в собственности, или государство в лице муниципального органа, если ваши соседи занимают комнаты по договору социального найма). Вы, как обладатель доли в праве общей собственности, прежде, чем продать свою комнату человеку «с улицы», обязаны сначала предложить приобрести ее собственникам других комнат в данной квартире. Они в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право покупки вашей комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Для этого нужно оформить свое предложение о продаже в письменной форме. Продавец пишет письмо, где указывает все существенные условия будущей сделки: цена продажи, условия оплаты и т. д. Для того, чтобы продавца не обвинили в невыполнении условия об извещении других сособственников, лучше всего отправить письмо по почте по последнему известному месту жительства сособственника (заказное письмо с уведомлением о вручении).
Если остальные собственники откажутся от покупки (дадут письменный отказ) или не приобретут продаваемую комнату в течение 1 месяца, то продавец вправе продать ее любому третьему лицу.
Свой отказ от покупки соседи могут заверить у нотариуса или же непосредственно при регистрации сделки и права собственности, то есть в «регистрационной палате». При этом совсем необязательно выжидать месячный срок. Отказ от покупки может быть выдан и раньше.
Ваши соседи не хотят писать отказ от покупки? Дождитесь истечения 1 месяца с момента их извещения, после чего имеете полное право продать комнату любому лицу. Главное, чтобы в случае судебного разбирательства вы смогли доказать, что в надлежащей форме известили их о продаже.
Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки должен быть дан только с предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Также помните: в случае, когда продавец решил продать комнату одному из собственников коммунальной квартиры, соблюдать правило о преимущественной покупке, то есть извещать других сособственников, не нужно.
Если собственник не уведомил других сособственников о продаже, то с регистрацию сделки могут приостановить.
В соответствии со ст. 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю.
Такими могут быть документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если у вас не будет документа, подтверждающего отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, то регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если такой срок не истек на день подачи заявления о государственной регистрации.
3. По праву опоздавшего
Даже если сделка прошла регистрацию без извещения остальных участников-сособственников, любой из них вправе в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Что же делать тем, кто опоздал подать соответствующий иск в отведенные законом три месяца?
Одни считают, что срок 3 месяца является пресекательным. В судебной практике под пресекательным понимается срок существования самого права. Истечением этого срока прекращается действие права независимо от того, заявила ли сторона о применении данного срока. Восстановлению он не подлежит.
Однако есть и другая позиция. Она стала превалирующей с принятием постановления пленума Верховного суда РФ № 10, пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав ».
В п. 14 данного постановления суд разъясняет, что исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ (восстановление срока исковой давности) этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
Потребуются:
1. Правоустанавливающие документы на комнату (свидетельство о праве собственности и документ-основание, по которому было приобретено право собственнности (договор дарения, передачи, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
2. Документы БТИ (экспликация, кадастровый план);
3. Расширенная выписка из домовой книги (действует 1 месяц);
4. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам (если комната получена в собственность по договору дарения, свидетельству о праве на наследство);
5. Присутствие с паспортом или нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) (если таковые имеются) на отчуждение или приобретение недвижимого имущества (обязательно свидетельство о заключении брака);
6. Если в сделке участвуют несовершеннолетние (являются собственниками), то нужна справка из органов опеки и попечительства о согласии на отчуждение или приобретение жилого помещения (обязательно свидетельство о рождении);
7. Присутствие с паспортом или нотариально удостоверенное заявление об отказе от преимущественного права покупки отчуждаемого недвижимого имущества остальных собственников (соседей);
8. Заявление (бланк выдается в Управлении Федеральной Регистрационной службы);
9. Квитанция об оплате госпошлины (с каждой стороны сделки);
10. Присутствие сторон сделки с паспортами либо их уполномоченных представителей по нотариально удостоверенной доверенности (нужны будут копии паспортов сторон договора);
Указанный выше пакет документов подается в УФРС.
Что хочу и что могу
Хозяин вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц.
– Собственник вправе сдавать комнату по договору найма (или договору аренды юридическим лицам). При этом разрешение от других собственников и соседей по коммуналке не требуется, подобных указаний законодательство РФ не содержит.
– Нет в законе ограничений по числу арендаторов в комнате. Однако избыточное количество проживающих нанимателей можно расценивать как нарушение прав других собственников коммунальной квартиры. Кому понравится по утрам отстаивать очередь в ванну из-за незваных гостей?
– Запретить соседям принимать у себя гостей никто не может. Но если такие гости нарушают ночной покой соседей, то в столице действует Закон от 12.07.2002 № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве ». В соответствии с ним ночным временем считается период с 23 до 7 часов.
К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время в городе Москве, относятся:
а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли – киосках, павильонах, лотках, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшими за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
г) использование пиротехнических средств, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
е) иные действия, повлекшие за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве.
За нарушение тишины грозит предупреждение или штраф: на граждан – в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц – от четырех до восьми тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до восьмидесяти тысяч рублей.
– Сторонникам здорового образа жизни вряд ли понравится сигаретный дым на общей кухне.
К сведению для них: В России принят и действует Федеральный закон от 10.07.2001 № 87-ФЗ «Об ограничении курения табака ». Но, несмотря на данный закон, курение в коммунальной квартире не запрещено.
В соответствии с данным законом запрещается курение на рабочем месте, в городском и пригородном транспорте, на воздушном транспорте при продолжительности полета менее трех часов, в закрытых спортивных сооружениях, организациях здравоохранения, организациях культуры, на территориях и в помещениях образовательных организаций, в помещениях, занимаемых органами государственной власти.
Как видите, запрет на курение не распространяется на жилые помещения, в частности, на коммунальные квартиры. Правда, готовится закон, который ужесточает требования к курящим, в том числе и в жилых помещениях. Но пока, да и в дальнейшем, решать проблему соседям придется полюбовно. Предпринять какие-либо законные меры воздействия не получится, потому как таких мер пока в России не предусмотрено.
День регистрации
Если у вас, как у собственника комнаты, возникла необходимость зарегистрировать на своей жилплощади кого бы то ни было, то заручаться на это согласием соседей необходимости нет. Другое дело, когда комната не приватизирована. В этом случае потребуется разрешение от наймодателя, который вправе запретить вселение, если площадь жилья на каждого проживающего составит менее 18 кв. м. Однако данное ограничение не касается несовершеннолетних детей, которые вселяются к своим родителям.
Принципиальных отличий по пакету документов для «прописки» в коммунальной квартире нет. Для регистрации по месту жительства необходимы:
– документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение (например, свидетельство о собственности).
Для регистрации по месту пребывания (временная «прописка») понадобятся:
– документ, удостоверяющий личность;
– заявление установленной формы;
– документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого помещения или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение).
Кстати
До июля 2008 г. для регистрации в коммунальной квартире требовалось еще два дополнительных документа:
– согласие собственников всех жилых помещений (комнат) в данной коммунальной квартире на вселение гражданина в качестве члена семьи собственника либо члена семьи гражданина, проживающего по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования;
– справка об отсутствии тяжелых форм хронических заболеваний у проживающих и вселяющихся лиц, при которых совместное проживание в одной квартире невозможно в соответствии с перечнем соответствующих заболеваний, который устанавливается правительством Российской Федерации.
Эти два документа были исключены из перечня нужных документов для регистрации. 10 июля 2007 года Верховный суд РФ посчитал, что требования о представлении названных документов противоречат Федеральному закону.
Налетай, освободилась
В соответствии со ст. 37 Закона г. Москвы от 14.06.2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения » освободившаяся комната предоставляется в пользование или в собственность проживающим в квартире нанимателям или собственникам, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (встали на жилищный учет до 1 марта 2005 года) или жилых помещениях (встали на учет после 1 марта 2005 года).
Если таковых среди проживающих нет, то комната предоставляется в пользование или приобретается в собственность нанимателями и собственниками, которые занимают жилые помещения менее установленной нормы предоставления (18 кв. м) на каждого члена семьи, проживают в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в сложности не менее 10 лет и не ухудшали свои жилищные условия более пяти лет.
Освободившиеся комнаты предоставляются в пользование или приобретаются в собственность при условии, что обеспечение площадью жилого помещения граждан, которым данные комнаты предоставляются, будет не менее нормы предоставления на одного человека (18 кв. м) и не более размеров площади жилого помещения, установленных законом.
Предельные размеры площади жилого помещения установлены ст. 20 вышеназванного Закона, в соответствии с которой размер площади жилого помещения не может быть более чем:
1) на семью, состоящую из супругов, – однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, – двухкомнатная квартира площадью до 50 квадратных метров;
3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, – двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, – трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
5) на семью из четырех и более граждан – жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).
Если нет «нуждающихся», то любой вправе выкупить комнату по рыночной стоимости.
Надежный актив для капитала
Как правило, комнаты в Москве покупают приезжие для того, чтобы «закрепиться» в столице: для прописки, в надежде на снос, расселение и т.д.
Однако, как отмечают риелторы БН «Агент 002 », нередко комнаты покупают с целью вложения средств, если не хватает на квартиру. Кроме того, многие московские пенсионеры разменивают квартиры в столице на вариант в области и комнату, чтобы ее сдавать.
Цены в Москве начинаются от 1,6 млн рублей – за такую сумму можно купить комнату площадью 9 кв. м в трехкомнатной квартире в спальном районе. Сильно влияет на стоимость комнат не район и не площадь (как это характерно для квартир), а количество других проживающих лиц – таким образом, комната в «двушке» будет дороже комнаты в четырехкомнатной квартире. Так, комната в «двушке» обойдется в 2 млн рублей, тогда как в четырехкомнатной квартире можно подобрать вариант за 1,8 млн рублей. Примечательно, что по цене квадратного метра комнаты относятся скорее к разряду жилья бизнес-класса, а не эконом.
Самая дорогая московская комната расположена в коммунальной квартире площадью 140 кв.м на Петровке, она продается за 7 млн рублей, в квартире еще 3 лицевых счета.
В Подмосковье можно найти комнату стоимостью от 600 тыс. рублей – правда, в деревянном доме с удобствами во дворе. Хороший же вариант можно подобрать в пределах 50-километровой зоны за 1 млн рублей.
Для покупки комнаты можно взять ипотеку, однако круг банков, занимающихся кредитованием таких объектов, очень узок, поскольку банки считают данный вид недвижимости неликвидным. Однако большое значение имеет тот факт, становится ли заемщик собственником всей квартиры, например, приобретая у соседей последнюю комнату, или с помощью ипотеки требуется купить одну из комнат, так как в первом случае банк получит в залог всю квартиру.
По данным НБИК (Независимое Бюро Ипотечного Кредитования), чтобы купить комнату по ипотеке, достаточно располагать 10% собственных средств на первоначальный взнос, минимальная ставка, на которую сможет рассчитывать заемщик (при первоначальном взносе от 25% и сроке кредита – 5 лет) – 11%, средняя ставка для кредита на 15 лет – 11,9%. Таким образом, имея 200 000 рублей, можно получить ипотечный кредит на 15 лет, а ежемесячный платеж составит 21 847,36 руб.
Кроме того, купить комнату можно и с помощью потребительского кредита (максимальный размер его – 3 млн рублей, потребуются 2 поручителя). На практике заемщик может рассчитывать лишь на 1 млн рублей, а ставки и сроки здесь несравнимо выше, чем при ипотечных кредитах. Исходя из стоимости комнаты в Москве в 2 млн рублей заемщику нужно располагать 1 млн рублей соб-ственных средств. Можно рассчитывать на потребительский кредит на 5 лет под ставку 11–26%, но в среднем ставка будет 19-20%.
Екатерина Дагинова
