Как продать недвижимость, которая находится в залоге у банка

Всем известно, что автотранспорт, дома, земельные участки, квартиры могут быть приобретены за счет кредитных ресурсов банка, в том случае, если у покупателя недостаточно собственных средств на покупку или нет желания сразу отвлекать большую сумму из семейного (предпринимательского) бюджета.

В докризисный период не всегда эта покупка решала непосредственно жилищные или транспортные проблемы заемщика. Порой таким способом предприимчивые заемщики стремились заработать, то есть не только вложить и сохранить имеющееся, но и приумножить свои денежные средства на фоне растущего рынка недвижимости, стабильного роста цен квадратного метра.

Недвижимость приобреталась, сдавалась в аренду, принося пассивный доход, при необходимости такая недвижимость выгодно продавалась с учетом поднявшейся на нее цены. Таким образом, можно было и остаток по кредиту погасить, и в результате заработать на разнице от приобретения и продажи.

В настоящее время продажи квартир (и другого залогового имущества) заемщиками являются скорее вынужденными, поскольку цены на недвижимость и автотранспорт упали (равно как и спрос на них), стоимость аренды также снизилась, платежеспособность населения явно пострадала. Необходимость продажи залогового имущества все чаще возникает, если заемщик не справляется с взятыми на себя обязательствами по обслуживанию кредита перед банком, в случае потери или резкого снижения платежеспособности и отсутствия возможности рефинансировать кредит на приемлемых для обеих сторон (заемщика и банка-кредитора) условиях.

Для покупателя, в свою очередь, покупка имущества, находящегося под обременением по банковским кредитам, имеет свои выгоды и преимущества. Но присутствуют, безусловно, и неудобства, увы, как без них? Выгоды, прежде всего в демпинговых ценах (порой значительно ниже рыночных, особенно, если продажа вынужденная и жестко ограничена во времени). Кроме того, при недостаточности средств у покупателя на совершение сделки, банк, заинтересованный в погашении проблемной задолженности готов рассмотреть возможность кредитования покупателя на недостающую сумму. О возможных неудобствах для покупателя ниже.

Залоговые кредиты тем и хороши и для банка, и для заемщика, что существует возможность за счет реализации залога рассчитаться по обязательствам по кредиту. В лучшем варианте - полностью, в худшем - хотя бы частично.

Для по инициативе заемщика во избежание недоразумений и неприятностей необходимо в обязательном порядке согласие банка-кредитора. Согласие может быть как в письменной форме, так по устной договоренности.

Если заемщик самостоятельно, а главное добровольно, по собственной инициативе занимается организацией реализации предмета залога, условно возможны три варианта (пути):
1) продажа с переходом права собственности на имущество к покупателю только после погашения в полном объеме ссудной задолженности перед банком, обеспеченной данным имуществом, за счет денежных средств, внесенных в качестве предоплаты от покупателя;
2) использование ;
3) использование сейфовой ячейки для хранения денежных средств на время регистрации снятия обременения и перехода права собственности.

Первый способ является наиболее приемлемым и практически безрисковым для банка. В случае с недвижимым имуществом (земельный участок, дом, квартира) кредитор после погашения всей суммы задолженности по кредиту выдает заемщику письмо-уведомление для регистрационной службы о выполнении обязательств и соответственно далее регистрируется снятие обременения и переход права собственности к покупателю. Если это транспортное средство – банк возвращает заемщику/залогодателю оригинал ПТС. Банк уведомлен, но не принимает в сделке участия. Фактически, когда задолженность по кредиту погашена в полном объеме, то вопросов и требований со стороны банка ни к заемщику, ни к залоговому имуществу уже просто нет. Но уже на совести заемщика-продавца лежит дальнейшая регистрация перехода права собственности к покупателю. Кроме того, регистрационная служба по каким-либо причинам может отказать в регистрации. Договор купли-продажи составляется между заемщиком-продавцом и покупателем и банк, по большому счету не имеет к этой сделке отношения. В этом и могут состоять риски и неудобства для покупателя имущества, бывшего под залогом. Покупатель рискует остаться и без денег, и без имущества. Если степень доверия к продавцу низкая, необходимо позаботится о способе подстраховки сделки, например, путем составления договора аванса с оговоренными условиями его внесения при непосредственном участии риэлтора.

Второй способ является дополнением первого. Банк-кредитор реже идет по этой схеме, порой полномочия региональных представительств банка могут быть ограничены в реализации подобных сделок. Преимущество второго способа в значительном снижении риска для покупателя имущества. Суть его в том, что покупатель открывает аккредитив на сумму сделки, условием перевода денежных средств с аккредитива в погашение кредита является предоставление новым владельцем имущества документа о праве собственности. Регистрация собственности происходит с согласия банка-кредитора. Обременение с недвижимого имущества снимается, как правило, уже после регистрации права собственности, то есть после погашения соответствующей ссудной задолженности.

Третий способ , как правило, не используется на практике, за исключением, пожалуй, приобретения залогового имущества банковскими работниками или VIP-клиентами банка и имеет отношение в основном к недвижимому имуществу. В данном случае заемщик также находит покупателя либо покупатель самостоятельно обращается в банк, сделка купли-продажи оформляется между заемщиком и покупателем. Денежные средства помещаются в сейфовые ячейки банка, в первую – сумма для погашения обязательств по кредиту, во вторую – оставшаяся сумма. Банк направляет письмо-уведомление в регистрационную службу о прекращении ипотеки. Прекращается ипотека и регистрируется право собственности на нового владельца. Документ о праве собственности является условием доступа к банковским ячейкам. Поскольку фактически сначала снимается обременение, этот способ считается наиболее рискованным для банка-кредитора, ведь существует риск отказа в регистрации права собственности на нового владельца.

Таким образом, покупка/продажа залогового имущества может быть взаимовыгодна для всех сторон – заемщика, покупателя и банка.
А также, большим плюсом приобретения залогового имущества для покупателя является то, что он может быть уверен в юридической чистоте приобретаемого им бывшего залогового имущества банка. Имущество прошло доскональную проверку юридической службой банка и службой безопасности, соответственно исключен риск наличия прав на него третьих лиц.

Ни для кого не секрет, что благодаря кредиту, взятому в банке, можно стать обладателем квартиры, машины и даже целого дома. Особенно это полезно тем, кому не хватает собственных средств или нет желания изымать столь крупную сумму денег из семейного или предпринимательского бюджета.

Зачем продавать заложенное имущество

До кризиса покупка транспорта или пресловутых квадратных метров в кредит не обязательно были стремлением получить недосягаемое. Очень часто они становились возможностью заемщиков заработать – вложить и сохранить уже имеющееся у них состояние, а впоследствии еще и преумножить его, ведь на рынке недвижимости неизменно фиксировался рост цен на жилье.

Недвижимость покупали, сдавали в наем, который приносил пассивный доход, а в случае необходимости ее можно было выгодно продать, так как цены вырастали хорошо и высоко. Благодаря этому можно было без труда погасить остатки задолженности по кредиту, да еще и немного заработать на получившейся разнице.

Сегодня факт продажи ипотечной квартиры (как и любого другого залогового имущества) – в большинстве вещь вынужденная, ведь упали не только цены на жилье и транспорт, но и спрос на них. Да и платежеспособность населения оставляет желать лучшего. Чаще всего нужда продать залоговое имущество возникает, если заемщик не может справиться с обязательствами по выплате кредита, которые он взял на себя. Причиной этому обычно является потеря или полное снижение платежеспособности и отсутствие возможности рефинансировать кредит на условиях, которые бы устроили как банк, так и самого заемщика.

Покупать имущество, которое находится в залоге под банковским кредитом, может быть выгодно покупателю. Хотя, есть в этом и свои минусы. Выгода покупателя здесь проявляется в демпинговых ценах, которые обычно ниже рыночной стоимости жилья, особенно если сроки продажи ограничены, а сама продажа является необходимостью. Если у покупателя не хватает собственных средств для оформления сделки купли-продажи, то банк, который заинтересован в полноценном погашении долга по кредиту, может рассмотреть возможности покупателя на возможность выдать ему кредит для погашения недостающей суммы.

Как для заемщика, так и для банка залоговые кредиты являются шансом рассчитаться с денежными запросами по кредиту путем реализации залоговой собственности. В лучшем случае это делается целиком, в худшем – частями.

Если инициатором продажи залогового имущества выступает непосредственно сам заемщик, то чтобы не возникли недоразумения и неприятности, ему необходимо получить согласие банка-кредитора. В ряде случаев достаточно устного согласия, а иногда - письменного.

Способы продажи имущества, находящегося в залоге

Если заемщик занимается реализацией предмета залога самостоятельно и добровольно, то у него существует три пути:

1. Продажа имущества с переходом права собственности к покупателю после того, как будет полностью погашена задолженность перед банком. Погашение ссудной задолженности производится за счет суммы, полученной продавцом в качестве залога (предоплаты) от покупателя.
2. Право воспользоваться аккредитивом.
3. Возможность использования сейфовой ячейки для хранения средств на время, необходимое для регистрации снятия обременения с имущества и перехода права собственности.

Самым безопасным и приемлемым для банка способом является первый. В случае если залоговое имущество – это недвижимость (дом, земельный участок, квартира), то после погашения задолженности, заемщик получает от банка-кредитора письмо-уведомление в регистрационную службу о выполнении обязательств, после чего регистрируется снятие обременения и переход права собственности на имущество к покупателю.

Если предметом залога является движимое имущество (автомобиль), то заемщик получает в банке оригинал ПТС. Таким образом, банк уведомляется о совершении сделки, но он сам в ней не принимает никакого участия. После того, как задолженность погашена полностью, требований и вопросов со стороны банка к заемщику и залоговому имуществу уже не может быть. А на плечи продавца, еще недавно бывшего заемщиком, возлагается последующая регистрация перехода права собственности от него к покупателю. Иногда регистрационная палата отказывается регистрировать сделку. Договор купли-продажи составляется без участия банка, между заемщиком-продавцом и покупателем. В этом заключаются основные риски для покупателя имущества, еще недавно бывшего в залоге у банка, ведь он может остаться как без своих денег, так и без имущества. Если степень его доверия к продавцу находится на низком уровне, то ему следует позаботиться о подстраховке заключаемой сделки, к примеру, составить договор аванса, в котором оговорены условия его внесения и обязательное участие риэлтора.

Второй указанный выше способ дополняет первый. Банк гораздо реже использует подобную схему, так как полномочия региональных представительств банка очень часто ограничены в осуществлении сделок такого плана. Главное преимущество второго способа – уменьшение рисков покупателя залогового имущества. Суть способа заключается в том, что покупатель открывает аккредитив на сумму заключаемой сделки, основным условием перевода денег с аккредитива в счет погашения задолженности является наличие у нового владельца документа о праве собственности на имущество. Регистрация собственности производится с согласия банка. Обременение с залогового имущества снимается после регистрации прав собственности (и погашения кредита).

Примеров использования на практике третьего способа практически нет. Исключение – покупка залогового имущества сотрудниками банка или его VIP-клиентами. Используется такой метод при продаже недвижимости. При реализации этого способа продавец сам находит покупателя, или же покупатель самостоятельно обращается в банк. Оформление сделки купли-продажи производится между заемщиком-продавцом и покупателем. Деньги убираются в две сейфовые ячейки банка двумя суммами. Одна – средства, необходимые для погашения обязательств заемщика перед банком и вторая – оставшаяся часть суммы. О прекращении кредитного договора банк самостоятельно уведомляет регистрационную службу. Ипотека прекращается и производится регистрации права собственности нового владельца. Банковские ячейки могут быть вскрыты только после предъявления права собственности. Так как в ходе реализации этого способа банку приходится в самом начале отказаться от обременения, то именно он находится в зоне риска, ведь вероятность получить отказ на стадии регистрации прав собственности нового владельца имущества, до сих пор существует.

Из вышесказанного становится ясно, что купля/продажа имущества, бывшего в залоге, может быть выгодной не только для заемщика, но и для банка и для покупателя.

Еще одним важным преимуществом приобретения залогового имущества является то, что покупателю не стоит волноваться в юридической чистоте приобретаемого им имущества, ведь его придирчиво проверяют юридическая служба банка и банковская служба безопасности, что полностью исключает вероятность наличия права собственности на имущество у третьих лиц.

Залог в соответствии с законодательством – это способ обеспечить гарантии выполнения сторонами своих обязательств по соглашениям. Суть его в том, что сторона, понесшая потери в результате неисполнения второй стороной своих обязанностей, может их возместить за счет залогового имущества.

Залог может возникать в силу заключения сделок. Так, например, банк выдает кредит на покупку жилья. Покупаемое жилье остается в залоге. Принадлежа покупателю, оно находится в таком положении, что банк может, за его счет возместить свои потери. Т.е. залог служит своеобразной страховкой.

Залог может возникать не только в силу договоренностей сторон, но и в силу обстоятельств, указанных в законе. Т.е. в силу акта изданного Федеральным собранием РФ или законодательными собраниям субъектов РФ. Подобные акты должны содержать указание, при каких обстоятельствах он может возникать, и какое имущество может быть отдано в залог.

Что можно отдать в залог, и когда он возникает?

В залог может быть отдано разное имущество, но, все же, законом установлены некоторые ограничения на этот счет. Прежде всего, это требования, которые носят личный характер, т.е. настолько связаны с носителем, что не могут быть переданы другому человеку: например, право на получение алиментов.

Исключается из залогового имущества, которое нельзя отдавать в залог в силу закона. Здесь можно привести в пример, имущество, оборот, которого ограничен или даже запрещен. Например, огнестрельное оружие.

В тоже время, в залог не может быть отдано имущество, которое в обычных условиях можно заложить:

• Имущество подопечного;
• Имущество своего ребенка;
• Имущество, полученное по доверенности, за исключением случая, когда такое право прописано в доверенности.

Залоговые отношения называют производными от основного обязательства. Т.е. действительность соглашения о залоге непосредственно зависит от действительности кредитного договора. Поэтому в случае признания соглашения о выдаче кредита недействительным, залоговое соглашение автоматически приобретает такой же статус.

Но можно заключить договор, в соответствии с которым обязательства возникнут впоследствии. Но тогда и отношения относительно залога будут иметь силу только в будущем после наступления соответствующего события.
При сделке с имуществом, права на которое возникает после государственной регистрации,сделка залога также должна пройти регистрационные процедуры. Иначе, залог не будет иметь силы или такая сделка даже может быть признана ничтожной.

Имущество, находящееся в залоге

Состояние имущества, отданного в залог может быть разным. Залог может быть:

• Оставлено у залогодателя, т.е. собственника;
• Оставлено у залогодержателя, т.е. кредитора;
• Залог может быть представлен ценными бумагами, дающими права на товар.

Собственник имущества может им распорядиться: продать, подарить, обменять или провести отчуждение иным способом. Как правило, такое действие возможно только при согласии кредитора. Использование же имущества происходит без особых проблем.

В законодательстве отмечено, что переход прав на предмет залога связывается и с переходом долга по основному обязательству, т.е. происходит замена должника. Это в любом случае требует согласия кредитора.

Имущество, находящееся в залоге может быть застраховано. Обязанность страхования лежит на стороне, у которой фактически находится имущество. При производстве страховых выплат, кредитор имеет право получить из них возмещение в первую очередь.

Различные изменения в жизни заемщика, купившего собственное жилье в кредит, часто приводят к решению продать предмет жилищного займа. Причин для реализации недвижимости, находящейся в залоге у финансовой организации, немало. Это может быть резкое снижение уровня дохода заемщика вследствие потери основного источника, серьезного заболевания и т.п.

Или, наоборот, продать заложенную недвижимость получатель ипотеки решает после значительного повышения заработной платы. Другими словами, когда финансовые возможности позволяют без проблем приобрести за наличные или в кредит более дорогую недвижимость. Кроме того, объект жилой недвижимости является довольно высоколиквидным имуществом, поэтому ипотеку нередко оформляют для того, чтобы затем продать предмета данного кредита. В таком случае закладываемое имущество выступает в качестве инвестиционного инструмента, приносящего дополнительный доход.

На текущий момент для реализации залогового недвижимого имущества существует два основных способа. При этом нужно подчеркнуть, что каждый из представленных вариантов может быть реализован только с согласия и прямого участия банка, в котором была оформлена ипотека. Объект недвижимости, купленный на кредитные средства, всегда оформляется в качестве залога по ипотеке.

Соответственно, для того чтобы снять обременение с заложенного имущества (а без этого продажа невозможна) заемщику необходимо получить разрешение финансовой организации. Заемщику, решившему продать ипотечное жилье, следует также помнить о том, что стоимость такого объекта недвижимости, как правило, меньше, чем квартира или дом без обременения. Разница в цене между обременным залоговым и так называемым «свободным» объектом жилой недвижимости может достигать 30%.

Реализация предмета жилищного кредита путем обычной продажи

Поскольку для реализации предмета закладной необходимо соответствующее разрешение банка, то в первую очередь заемщику необходимо известить кредитора о своих планах путем подачи определенного заявления. Свое согласие кредитная организация также обязательно должна предоставить в письменной форме, чтобы у заемщика был официальный документ-разрешение. Данный вариант подразумевает, что заемщик после получения согласия кредитора начинает заниматься поиском подходящего покупателя на объект недвижимости, находящееся под соответствующим обременением.

Когда подходящей покупатель найден, то между ним и продавцом-заемщиком заключается предварительный договор, по условиям которого предмет ипотеки становится собственностью другого лица. Далее будущий владелец недвижимости перечисляет сумму, равную стоимости заложенного имущества, на банковский счет заемщика. Определенная часть этих средств, разумеется, идет в счет выплаты оставшегося долга по ипотеке. А другую заемщик на полных правах оставляет себе. Таким образом займ погашается и банк передает заемщику все необходимые документы для снятия обременения в виде залога.

Следует отметить, что, чаще всего, регистрация сделки купли-продажи и расторжение договора ипотеки, за которым следует снятие обременения, совершается в один и тот же день. Для этого документы для снятия соответствующего обременения и регистрации договора купли-продажи в регистрационную палату подаются одновременно.

Продажа заложенной недвижимости со сменой заемщика

Главное отличие этого варианта от предыдущего состоит в том, что покупатель предмета ипотеки становится не просто новым собственником, но и новым заемщиком. То есть он оформляет договор жилищного займа в финансовой организации, на средства которой был приобретен объект ипотечной недвижимости. При этом новому должнику не нужно выплачивать прежнему заемщику, то есть продавцу, всю сумму стоимости предмета кредита, находящегося под обременением. Ему достаточно иметь средства для внесения первоначального платежа по ипотеке и выплаты определенной части прежнему должнику.

Новый заемщик перечисляет на счет предыдущего ту сумму, которую последний внес в счет погашения посредством ежемесячных платежей.Следует отметить, что такой вариант возможен только, если покупатель ипотечной недвижимости является клиентом той же финансовой организации, где был получен жилищный займ. В данном случае кредитный долг оформляется на другого человека, но основной предмет обеспечения не меняется.

Для того чтобы реализовать предмет ипотеки правильно, необходимо подходить к вопросу его продажи грамотно. В частности, уточнить в банке детали процедуры выплаты основной части кредитного долга, а также выдачи договора залога – закладной. При этом следует помнить, что для переоформления предметов жилищного займа требуется гораздо большее количество документов и времени, чем при осуществлении стандартной сделки купли-продажи жилой недвижимости. Между тем, как и в первом, так и во втором варианте продажи заложенного недвижимого имущества самый большой риск ложится на покупателя.

Курс по инвестированию в недвижимость. Часть 1

Курс по инвестированию в недвижимость. Часть 2

Если должник не выполняет свои обязательства по кредитному договору, то банк может начать процедуру обращения взыскания на имущество, которое находится в залоге, как один из предусмотренных законом метод защиты своих финансовых интересов.

В этой публикации мы подробно разберем, во-первых, что представляет и каков порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге банка; а во-вторых выясним, в каких случаях должник по закону имеет право не выполнять обязательства, взятые на себя ранее при подписании кредитного договора.

Когда производится обращение взыскания на имущество должника?

В кредитной практике возникает множество ситуаций, когда должник , поэтому на законодательном уровне в целях защиты прав кредитора и защиты его интересов была предусмотрена возможность обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге (Статья 237 ГК РФ).

Однако, в соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса предусматривается, что обращение взыскания на имущество должника нельзя применить в том случае, если нарушение должником обязательств было незначительным, а размер требований держателя кредита по факту не сопоставим со стоимостью имущества. Данная статья защищает заемщика невзирая на тот факт, что по сути он является виновным в невыполнении возложенных на него обязательств, при этом ряд условий должны быть соблюдены:

• Должник просрочил выплату по обязательству на срок, не превышающий три месяца;
• Сумма задолженности меньше 5 процентов от стоимости находящегося в залоге имущества, например, залоговая квартира стоит 1 000 000 рублей, а задолженность должника составляет всего 49 000 рублей, что меньше 5% (50000 рублей).

Как происходит оценка заложенного имущества должника?

Порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге, подразумевает три этапа оценки стоимости залогового имущества, которые начинаются еще с момента подписания кредитного договора:

1. Определение среднерыночной стоимости имущества (движимого или недвижимого) при подписании договор кредитования.
2. Определение залоговой стоимости имущества должника (оценка производится по внутренним банковским инструкциям, так как на законодательном уровне методика расчета залоговой стоимости не предусмотрена).
3. Определение цены, которую можно получить после реализации имущества должника на торгах. В данном случае при определении залоговой стоимости имущества будет учитываться еще и уровень инфляции и динамика цен.

В каждом конкретном случае, вне зависимости от типа имущества, находящегося в залоге, держатель кредита прибегает к помощи либо сторонних оценщиков, либо собственных специалистов.

Обращение взыскания на заложенное имущество по кредитному договору

Многие российские граждане пользовались кредитные средствами банка под залог имущества, и порой это вызывало некоторые проблемы. Чаще всего залогом выступает автомобиль или недвижимое имущество в виде квартиры или загородного дома. Предлагаем подробно ознакомиться с действиями банковских сотрудников в случае непогашения кредита должником.

Если заемщик (или его поручитель) не вносит очередной платеж три месяца подряд, либо более трех раз за год допускает просрочки, то банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество , независимо от того, что сумма просрочки может быть несущественной. Есть два пути выхода из сложившейся ситуации:

• Внесудебный, когда стороны встречаются и оговаривают порядок погашения задолженности. Это может быть рассрочка, продление срока выполнения обязательства, реструктуризация долга, и тд;
• Подача банком искового заявления в суд. Запускается процедура обращения взыскания на заложенное имущество заемщика.

Ситуации бывают разные, но основные условия сделки прописаны в кредитном договоре, который перед подписанием следует для начала внимательно изучить. Если в документе участниками сделки оговорено условие о том, что стороны будут решать возникшие разногласия без обращения в суд, то сотрудники банка первоначально будут использовать именно этот путь выхода из проблемной ситуации.

Заостряем ваше внимание, что на законодательном уровне были зафиксированы определенные ограничения по обращению взыскания на имущество должника, так в случае, когда находящаяся в залоге недвижимость является единственным жильем должника, принадлежащим ему на правах собственности, то решение вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество возможно лишь через суд.

При этом обе стороны кредитной сделки после образования просрочки имеют право подписать дополнительное соглашение о том, что все спорные вопросы они будут решаться без привлечения судебных органов, такое решение закон не запрещает.

Давайте разберемся, какой последовательности придерживается банк при использовании внесудебного порядка обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге:

1. Первоначально ведется работа с должником. Его ставят в известность о сумме задолженности и сроках погашения.
2. Далее ему направляется письмо о том, что процедура обращения взыскания на заложенное имущество запущена.
3. Должник обязан передать банку по акту приема передачи предмет залога.
4. Сотрудник банка уведомляет должника о времени и месте проведения торгов по реализации заложенного имущества.
5. Если торги признаются состоявшимися, то задолженность перед банком удерживается с вырученной суммы. Также полученные от продажи залогового имущества должника деньги расходуются на выплату вознаграждения организатору торгов. Если после этих выплат остаются какие-либо средства, то они будет возвращены должнику.
6. В случае если торги признаны несостоявшимися, то банк имеет право в десятидневный срок приобрести данное залоговое имущество и зачесть свои требования в сумму покупки (здесь стоит обратить внимание на стоимость, по которой банк зачтет имущество в счет долга).
7. Когда банк не желает выкупать объект, находящийся в залоге, после первых несостоявшихся торгов, то через месяц по закону должны быть проведены повторные торги.
8. Если же и вторые торги не увенчались успехом, банк в течение 30 дней имеет право купить заложенное имущество, но его стоимость будет на 25% ниже его стоимости на первых торгах. Если же банк отказывается от покупки и на этот раз, тогда залог прекращается.

Перед тем, как выбрать судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, банк первоначально направляет должнику претензию, где указано, что в случае неисполнения должником своих обязательств, дело будет направлено в суд. После этого исковое заявление от кредитора передается в суд, который должен вынести решение об обращении взыскания задолженности на имущество должника, находящееся в залоге.

Какой порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Когда суд вынес решение об обращении взыскания на заложенное имущество должника, держатель кредита направляет судебным приставам по своей инициативе документы. Теперь будет возбуждено исполнительное производство и дело примет следующий оборот:

1. Судебный пристав, являющийся исполнителем судебного решения, должен будет взять у должника документы, требующиеся для обращения взыскания на заложенное имущество или изъять у него предмет залога (если речь идет о движимом имуществе).
2. Заложенное имущество должника будет реализовано на торгах по решению суда.

На этапе реализации залогового имущества на торгах события могут развиваться следующим образом:

• Если имущество было благополучно реализовано на торгах, полученная сумма идет на погашение задолженности перед кредитором и оплату услуг устроителей аукциона. Если деньги после этого остались, они будут возвращены должнику. В случае, когда денег после реализации имущества на покрытие вышеперечисленных пунктов не хватило, то оставшийся долг будет погашен из другого имущества должника;
• Торги признаются несостоявшимися, и поэтому кредитору в течение десятидневного срока будет предложено выкупить залоговое имущество должника, включив в него имеющийся долг;
• Если кредитор отказывается от выкупа, то будут проводиться повторные торги, спустя 30 дней;
• Повторные торги признаны несостоявшимися. Кредитор получает еще одно предложение о выкупе заложенного имущество, но цена его будет на ¼ меньше суммы, заявленной на первых торгах;
• Если кредитор от покупки имущества со скидкой отказывается, то залог прекращает свое действие.

Если разобраться детально, процедура реализации имущества почти не отличается от внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Разница есть только одна: если используется внесудебный порядок, то вопросами реализации имущества занимается банк, а если дело рассматривалось судом, то исполнитель – судебный пристав.

Какие могут возникнуть проблемы при обращении взыскания на залоговое имущество?

Кредиторы и заемщики должны понимать, что при обращении взыскания на залоговое имущество они могут столкнуться с рядом проблем, поэтому о них надо знать заранее, чтобы вовремя предупреждать их:

1. Первоначальная задача – оценка имущества должника перед реализацией. Оценку рекомендуется делать заблаговременно (перед тем, как имущество пойдет на торги), так как на данном этапе могут возникнуть конфликтные разногласия с должником из-за того, что специалисты при вычислении стоимости имущества используют различные показатели.
2. Работа организаторов торгов должна быть оплачена – стоимость их услуг составляет 3% от суммы, которая будет выручена от продажи заложенного имущества. Учитывайте, что, если вырученной суммы будет недостаточно на оплату услуг организаторов торгов, то придется за это платить держателю залога.
3. Суд имеет право предоставить отсрочку продажи принадлежащего должнику имущества – срок составляет 12 месяцев. Но здесь есть немаловажный для должника момент – несмотря на отсрочку, он обязан выплачивать штрафы, неустойки и проценты по кредиту, возникшие из-за его недобросовестности в период погашения кредита. Конечно же, со стороны законодателя, не совсем гуманная мера, и сложно ответить, в чью пользу можно трактовать данное положение. Остается лишь надеяться, что за этот период должник изыщет резервы для уплаты долга, чтобы его имущество впоследствии не ушло «с молотка».
4. Если кредитор пошел на внесудебное разрешение сложившейся ситуации, и для оценки имущества привлекался профессиональный оценщик, то стоимость объекта залога на первых торгах должна быть не менее 80% суммы, которая зафиксирована в акте оценки.
5. В случае если решение о реализации заложенного имущество принято, то должника должны уведомить об этом не позднее, чем за 10 дней до начала первоначальных торгов. Если это правило было нарушено, то торги можно будет признать несостоявшимися.
6. Многих волнует такой исход событий: торги признали несостоявшимися, кредитор не желает выкупать имущество заемщика, и в итоге договор залога прекращает действовать. Что же тогда происходит с долгом? Вот именно этим положением права кредитора косвенно нарушаются.
7. В любом случае должника должны уведомить при обращении взыскания на заложенное имущество. В противном случае, каким образом он сумеет передать держателю кредита документы для реализации имущества на торгах?

На основании потенциальных проблем, приведенных выше, рекомендуется внимательно изучить текст договора залога и прочитать нормы действующего законодательства, чтобы в дальнейшем не пришлось сталкиваться с подобными сложностями.

В заключении можно отметить, что обращение взыскания на заложенное имущество является процедурой в российском законодательстве, в которой есть масса противоречий.

Хотя в нормативных правовых документах предоставлено пошаговое и детальное описание процедуры, в реальной практике кредиторам и должникам приходится сталкиваться с проблемами, которые довольно часто приходится разрешать с помощью суда.