Между сторонами заключен также договор залога. Государственная регистрация и учет залога. Договор залога. Предмет и стороны договора

Договор залога - это соглашение между банком (залогодержателем) и заемщиком (залогодателем), в силу которого банк по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения заемщиком этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залоговое право достаточно подробно регулируется параграфом 3 «Залог» главы 23 ГК РФ, Законом Российской Федерации от 29.05.92 г. № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей ГК РФ), а также специальными законами, устанавливающими, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Одним из последних законодательных актов, регулирующих взаимоотношения сторон при передаче предмета залога, является Федеральный закон от 30.12.04 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой обеспеченное имуществом право кредитора (залогодержателя) в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства должником (залогодателем) получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества в преимущественном порядке перед другими кредиторами залогодателя. Так, в соответствии с положениями ст. 64 ГК РФ при ликвидации или банкротстве юридического лица требования кредиторов, обеспеченные залогом, удовлетворяются в третью очередь, в то время как требования, не обеспеченные залогом, - в пятую очередь. Такой же порядок действует и при банкротстве индивидуального предпринимателя (ст. 25 ГК РФ).

Залог может возникать в силу закона или договора. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме, в нем указываются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Договор о залоге является акцессорным договором к основному обязательству, он следует за основным договором в отношении нотариального удостоверения, а также государственной регистрации в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора о залоге.

Сторонами договора о залоге являются залогодержатель и залогодатель. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). При этом залогодатель - это собственник вещи либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота (перечень такого имущества установлен Указом Президента Российской Федерации от 22.02.92 г. № 179 «О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена»), а также требования, неразрывно связанные с личностью кредитора (об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и т. д.). С согласия залогодержателя допускается замена предмета залога (например, в случае его гибели или повреждения).

С точки зрения залогодержателя наилучшим способом обеспечения обязательств является недвижимое имущество. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Залогодатель по-прежнему вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. При этом залогодержателю следует иметь в виду, что согласно п. 2 ст. 336 ГК РФ залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, указано в ст. 446 ГПК РФ.

Договором о залоге (а в отношении залога, возникающего на основании закона, - законом) может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. Предметом залога могут быть и товары в обороте. В этом случае они остаются у залогодателя, и он имеет право изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге. Операции с заложенными товарами фиксируются в книге записи залогов, которую в этом случае залогодатель обязан вести.

Организациям следует внимательно отнестись к ситуации, когда предметом залога являются денежные средства. Формально предметом залога может быть любое имущество, в том числе денежные средства. Однако существует точка зрения, содержащаяся в постановлении президиума ВАС РФ от 2.07.96 г. № 7965/95, о том, что денежные средства не могут быть предметом залога, в то время как в ГК РФ на это нет прямого указания.

Право залога у залогодержателя возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. Имущество, находящееся в залоге, может быть предметом еще одного залога, причем последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

Риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества несет залогодатель, если иное не предусмотрено договором (ст. 344 ГК РФ). Однако если имущество передано залогодержателю, то он будет отвечать за его полную или частичную утрату, если не докажет, что приложил все усилия для обеспечения сохранности предмета залога.

Во время нахождения имущества в залоге залогодатель может пользоваться предметом залога, если иное не предусмотрено договором (ст. 346 ГК РФ). В то же время передавать предмет залога в аренду, ссуду или распоряжаться им иным образом он может только с согласия залогодержателя. При этом залогодатель обязан предупредить арендатора (ст. 613 ГК РФ) и ссудополучателя (ст. 694 ГК РФ) о правах третьих лиц на это имущество. В противном случае указанные лица могут требовать расторжения договора и возмещения ущерба. В случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу, причем правопреемник залогодателя становится на его место и несет все его обязанности, если договором не установлено иное (ст. 353 ГК РФ). Что касается залогодержателя, то он вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в предусмотренных договором случаях, представляя залогодателю отчет о пользовании.

Как уже было сказано, залог является одним из способов обеспечения обязательств. Поэтому в случае заключения договора о залоге залогодержателю следует иметь в виду, что он лишается права на создание резерва по сомнительным долгам в соответствии с п. 1 ст. 266 НК РФ.

Залогодержатель обращает взыскание на заложенное имущество для удовлетворения своих требований в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) должником обеспеченного залогом обязательства. Если предметом залога является недвижимое имущество, то требования залогодержателя подлежат удовлетворению через суд или на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем. В случае движимого имущества требования удовлетворяются по решению суда, если стороны в соглашении не предусмотрели иное.

Расходы по страхованию и содержанию заложенного имущества

Согласно ст. 338 ГК РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором, при этом оно может быть оставлено у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог). Если залогодатель передает предмет залога третьему лицу, то такой предмет считается находящимся у залогодателя. Ценная бумага, удостоверяющая имущественное право, передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если стороны в договоре не определили иное.

Сторона, у которой находится заложенное имущество, обязана согласно п. 1 ст. 343 ГК РФ застраховать заложенное имущество (причем в любом случае за счет залогодателя) в полной его стоимости, а если она превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования. Кроме того, эта сторона должна принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц, и немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы этому имуществу.

Суммы страховых платежей, уплаченные по договору страхования предмета залога, учитываются у залогодателя для целей налогообложения в соответствии со ст. 263 НК РФ. Это же подтверждается и письмом МНС России от 22.07.02 г. № 02-6-08/430-Э200. Поэтому, если залогодержатель все-таки решит повторно застраховать имущество за свой счет, такие расходы уже не могут быть учтены у него для целей налогообложения, а сумма полученного им страхового возмещения при наступлении страхового случая будет считаться внереализационным доходом (см. письма Минфина России от 9.10.03 г. № 04-02-05/5/17, от 4.06.03 г. № 04-02-05/5/11, от 23.09.04 г. № 03-03-01-04/2/14).

В случае передачи предмета залога залогодержателю стоимость переданного имущества не является расходом залогодателя (п. 32 ст. 270 НК РФ), как не является и доходом залогодержателя (п.п. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ). Однако в этом случае залогодержатель несет расходы на содержание предмета залога (например, хранение на складе). Расходы на содержание предмета залога возмещаются залогодержателю путем обращения взыскания на заложенное имущество либо они могут быть учтены при оценке предмета залога в договоре. Это следует из смысла ст. 337, 343 ГК РФ. Такой порядок может быть предусмотрен сторонами в договоре. Если по договору расходы на содержание заложенного имущества несет залогодержатель, то они признаются в качестве расходов при расчете налога на прибыль в соответствии с п.п. 31 п. 1 ст. 264 НК РФ как расходы, связанные с оплатой услуг сторонним организациям по содержанию и реализации в установленном законодательством Российской Федерации порядке предметов залога и заклада за время нахождения указанных предметов у залогодержателя после передачи залогодателем. Передача имущества залогодержателю не признается объектом обложения , так как в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг признается передача права собственности на них, а в данном случае право собственности на заложенное имущество остается у залогодателя.

Организации, выбравшей денежные средства в качестве предмета залога, стоит иметь в виду точку зрения по этому поводу налоговых органов. Так, в письме Управления МНС России по г. Москве от 27.07.04 г. № 24-11/49839 «О налогообложении залоговых сумм» разъясняется, что данные средства у получателя облагаются НДС в общеустановленном порядке.

Реализация заложенного имущества

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация предмета залога осуществляется путем продажи с публичных торгов, если иное не предусмотрено законом. Законом определен ряд исключений. Например, в случае залога векселя залогодержатель вправе получить платеж по векселю и без проведения публичных торгов, если содержит оговорки «валюта в обеспечение», «валюта в залог» или всякую иную оговорку, имеющую в виду залог. Данный порядок предусмотрен ст. 19 Положения о переводном и простом векселе (введен в действие постановлением ЦИК и СНК СССР от 7.08.37 г. № 104/1341).

Денежные средства, полученные от реализации предмета залога, направляются залогодержателем на погашение задолженности залогодателя по основному обязательству (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право при отсутствии иного указания в законе или договоре получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. При этом залогодержатель обязан вернуть залогодателю часть средств, вырученных при реализации заложенного имущества, если их сумма превышает размер обеспеченного залогом требования (ст. 337 ГК РФ, п. 6 ст. 350 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 350 ГК РФ при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Реализация предмета залога признается объектом обложения НДС в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. При этом согласно п. 2 ст. 154 НК РФ налоговая база определяется как стоимость товаров, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ, с учетом акцизов и без включения в них НДС.

Уступка права требования по договору залога, перевод долга по обязательству, обеспеченному залогом

Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если при уступке кредитором права требования к должнику по основному договору не были переданы права требования и по договору о залоге, то договор залога прекращается.

При уступке обязанностей по основному договору новому должнику, т.е. при переводе долга по основному договору на другое лицо, обязательным является согласие залогодателя отвечать за нового должника. Отсутствие такого согласия служит основанием для прекращения договора о залоге.

Прекращение залога

Согласно ст. 352 ГК РФ договор залога прекращается:

С прекращением основного обязательства;

С момента продажи предмета залога с публичных торгов или если его реализация оказалась невозможной;

По требованию залогодателя, если заложенному имуществу угрожает утрата или повреждение (п. 3 ст. 343 ГК РФ);

В случае гибели предмета залога, если залогодатель не воспользовался своим правом в части замены предмета залога.

При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (п. 3 ст. 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

Бухгалтерский учет у залогодателя и залогодержателя

Пример. Компания А предоставляет компании Б заем в сумме 100 000 руб. на 3 месяца под 10% годовых. Таким образом, за 3 месяца заемщик выплачивает заимодавцу 2500 руб. Проценты перечисляются одновременно с возвратом займа. В качестве обеспечения обязательств компания Б передает компании А партию материалов. Стороны определили стоимость предмета залога в сумме 120 000 руб., что совпадает с оценкой данных материальных ценностей в бухгалтерском учете передающей стороны. Эта сумма указана в соглашении о залоге.

Рассмотрим два варианта. Первый вариант - заемщик выполняет обязательства по возврату займа. Второй вариант - заемщик не выполняет обязательства по возврату займа, на предмет залога обращено взыскание. При втором варианте возможны следующие сценарии:

предмет залога продается с публичных торгов, за счет полученных сумм заемщик погашает задолженность перед заимодавцем;

залогодержатель приобретает заложенное имущество, если торги не состоялись.

Для учета имущества, переданного и полученного в залог, используются счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» и 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».

Учет у заимодавца (залогодержателя) - компании А. Залогодержатель имущество, полученное в залог, учитывает на забалансовом счете 008 в оценке, произведенной сторонами в договоре о залоге. Суммы обеспечений, учтенные на счете 008, списываются по мере погашения задолженности. Аналитический учет по счету 008 ведется по каждому полученному обеспечению.


О. Букина

Информационное Агентство "Финансовый Юрист"

Договор залога должен быть заключен в письменной форме. Данное требование установлено в ГК РФ (п. 2 ст. 340). Соблюдение письменной формы договора о залоге очень важно для сторон залогового правоотношения, так как «несоблюдение правил о заключении договора залога в письменной форме влечет за собой недействительность этого договора» (п.

4 ст. 339 ГК).

В ряде случаев, предусмотренных законом, для действительности договора залога бывает мало соблюдения простой письменной формы договора. Закон требует нотариального удостоверения договора залога движимого имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен.

Закон «Об ипотеке» (ст. 10), а также ГК РФ (п. 2 ст. 339) предусматривает нотариальное удостоверение договоров ипотеки, а также договоров залога подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (данные вещи, строго говоря, недвижимостью не являются, потому что перемещение их вполне возможно без несоразмерного ущерба их назначению). Однако закон распространяет на эти вещи режим, установленный для недвижимого имущества (ст. 130 ГК), потому что для указанных вещей, как и для недвижимости, требуется государственная регистрация.

В некоторых случаях закон требует от сторон залоговой сделки не только совершения ее в квалифицированной (письменно-нотариальной) форме, но и государственной регистрации залоговой сделки. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, предусмотренном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п. 3 ст. 339 ГК). Последствия несоблюдения требования закона о государственной регистрации договора об ипотеке такие же, как и последствия несоблюдения простой или нотариальной формы заключения залоговой сделки - безусловная и однозначная недействительность такого договора об ипотеке (п. 4 ст. 339).

В качестве примера можно привести Постановление Президиума ВАС РФ № 3132/96 от 27 мая 1997 года по иску Волгодонского центрального коммерческого банка к АООТ «Содружество» о признании договора о залоге имущества от

21 Вестник ВАС РФ. 1997. № 7. С. 60.

22 См.: Коммерсант-DAILY. 1995. № 45. С. 15.

07.09.94, заключенного сторонами в обеспечение возврата денежных средств, полученных акционерным обществом по кредитным договорам, действительной сделкой. В Постановлении указано, что «между Волгодонским центральным коммерческим банком (залогодержателем) и АООТ «Содружество» (залогодателем) в обеспечение ряда кредитных договоров заключен договор о залоге имущества от 07.09.94, предметом которого являются автомобили иностранных марок и недвижимое имущество: гостиница «Аэропорт» в городе Цимлянс-ке и авторынок (г. Волгодонск).

В соответствии со ст. 43 Закона РФ «О залоге» договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге. В этом случае договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации (ст. 11 Закона).

Договор о залоге имущества от 07.09.94 нотариально не удостоверен, не соблюдено сторонами и требование о его государственной регистрации.

В силу ст. 165 ГК и ст. 12 упомянутого Закона спорный договор о залоге, основные объекты которого - недвижимое имущество, в связи с несоблюдением нотариальной формы и требования о его государственной регистрации является недействительной (ничтожной) сделкой»19.

Государственная регистрация договора ипотеки урегулирована в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июня 1997 года20 и проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда (ст. 29 указанного Закона).

Для действительности сделки необходимо, чтобы ее содержание соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, то есть не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законодательства.

Значение существенных условий договора о залоге состоит еще и в том, что без этих условий договор залога не может считаться заключенным, а соответственно права и обязанности сторон не могут считаться возникшими (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Обширный перечень существенных условий для договора о залоге указан в п. 1 ст. 339 ГК РФ. К ним относятся: предмет залога и его оценка; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом; указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество; все иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Размер обеспечения основного обязательства передаваемым в залог имуществом должен определяться договором. Если же договор залога соответствующее условие не содержит, считается, что залог обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст.

337 ГК). Таким образом, в объем требований кредитора, погашаемых за счет выручки от продажи заложенного имущества, помимо собственно суммы долга должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку (штраф, пени), возмещение убытков, образовавшихся в связи с неисполнением должником своего обязательства, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 5770/96 от 1 апреля 1997 года по иску Сбербанка РФ к товариществу с ограниченной ответственностью «Предприятие «Стром» об обращении взыскания на сумму 20 565 937 рублей на заложенную автомашину (определением от 17.01.96 суд произвел замену ответчика - ТОО «Предприятие «Стром» на надлежащего ответчика - ассоциацию предприятий «Маяк», являющуюся собственником транспортного средства) указано следующее: «По кредитному договору от 03.11.94 № 313 Кумертауское отделение № 7722 Башкирского банка предоставило предпринимателю Тулиганову Д.З. кредит в сумме 15 млн рублей под 170 процентов годовых со сроком возврата до 03.05.95.

В обеспечение обязательства заемщика между кредитором и третьим лицом - ассоциацией предприятий «Маяк» 17.10.94 заключен договор залога транспортного средства, согласно п. 6 которого в случае неуплаты заемщиком в установленный срок долга он погашается за счет средств, полученных от продажи заложенного имущества. Стоимость заложенного автомобиля ЗИЛ-431410 определена в 26 млн рублей.

В установленный срок заемщик обязательства по кредитному договору от 03.11.94 полностью не выполнил.

Пунктом 6 договора залога установлено условие удовлетворения требования кредитора за счет средств, полученных от продажи заложенного имущества. Объем требований договором определен не был, поэтому в данном случае нужно исходить из нормы ст. 337 ГК, что «ответственность залогодателя перед кредитором вытекает не из кредитного договора, а из договора залога»21.

Еще одним примером, подтверждающим необходимость строгого следования указанию закона и обязательность отражения существенных условий в конкретном договоре, может служить следующее дело: Арбитражный суд г. Москвы не признал возможным обратить взыскание по иску Инкомбанка на принадлежащую ответчику технологическую линию по производству паркета ввиду того, что в небрежно составленном договоре предусматривалось установление залога на линию по производству паркета и содержалась ссылка на контракт с поставщиком этой линии. А между тем, в контракте перечислялись только конкретные модификации станков и ни о какой линии как имущественном объекте не было упоминания. Таким образом, залоговое обременение не было признано действительным по причине отсутствия в договоре указания на состав заложенного имущества22.

Как отмечалось, одна из основных целей залога заключается в том, чтобы к моменту, когда должник не исполнит свое обязательство, кредитор располагал реальной возможностью обратить взыскание на заложенное имущество. Из этого следует, что имущество залогодателя к этому моменту должно, как минимум, сохраниться в натуре. Этой цели служат некоторые нормы, содержащиеся в ГК, которые устанавливают возможность передачи залогодержателю заложенного имущества.

Указание в договоре на то, у кого находится заложенное имущество, существенно, так как данный факт порождает для сторон определенные юридические последствия. Стороне, у которой находится заложенное имущество, вменены дополнительные обязанности в отношении его сохранности, а именно: осуществлять страхование этого имущества в полной его стоимости от рисков утраты или повреждения, которое во всех случаях производится за счет залогодателя, защищать заложенное имущество от требований и посягательств других лиц, а также принимать другие меры, необходимые для обеспечения его сохранности (ст. 343 ГК).

Пренебрежение данной нормой на практике порождает неблагоприятные последствия для сторон. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 5498/95 от 10 октября 1995 года по иску прокурора Ростовской области в интересах СевероКавказского филиала промышленно-коммерческого банка «АвтоВазбанк» к АО «Винно-водочный завод «Каменский» о взыскании 170 620 тыс. рублей убытков, связанных с невы-полением ответчиком обязательств по сохранности залога по гарантийному письму от 13.05.94, указано следующее: «ПКБ «АвтоВазбанк» в лице Северо-Кавказского филиала заключил с ТОО «Викки» кредитный договор от 06.06.94 № 771, по которому заемщику-ТОО «Викки» - был выдан кредит на сумму 120 млн рублей под залог 150 тыс. бутылок водки «Русская», о чем составлен договор залога от 06.06.94, являющийся неотъемлемой частью кредитного договора.

По причине неуплаты задолженности по кредиту в установленный срок по иску банка Ростовский областной арбитражный суд взыскал с заемщика 166 млн рублей, составляющих сумму кредита и проценты за его использование (решение от 26.10.94 по делу № 23/467).

Решение по данному делу не было исполнено, поскольку водки на месте хранения не оказалось, после чего банк предъявил настоящий иск о взыскании с завода убытков, вызванных неисполнением ответчиком своих обязательств по сохранности залога по гарантийному письму от 13.05.94.

АО «Винно-водочный завод «Каменский» не являлось стороной ни по кредитному договору, ни по договору залога. Следовательно, никаких обязательств по исполнению этих договоров у него не возникало.

Гарантийное письмо от 13.05.94 само по себе не порождало для истца никаких правовых последствий (данным письмом завод гарантировал сохранность 150 тыс. бутылок водки, а также принял на себя обязательство не отпускать без согласия ТОО «Атлант» (доверенное лицо банка) водку ТОО «Викки»).

Следовательно, ни сам договор залога от 12.05.94, ни гарантийное письмо от 13.05.94 не свидетельствовали о причинении истцу убытков по вине ответчика.

Истцу в удовлетворении исковых требований было от-казано»23.

Законом в отношении таких объектов, как товары в обороте и недвижимое имущество, предусмотрена императивная норма, в соответствии с которой это имущество не передается залогодержателю.

Таким образом, залогодержатель не может нести ответственность за сохранность этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 1345/97 от 3 июня 1997 года по иску индивидуального частного предприятия «Фирма «Кумир» к Сбербанку РФ в лице его Советского отделения № 8321 в городе Астрахани о расторжении кредитного договора от 07.12.93 № 61098 и договора о залоге жилого дома, о взыскании 62 млн рублей упущенной выгоды в связи с несвоевременным предоставлением кредита, 301 500 тыс.

Рублей убытков, составляющих стоимость заложенного ответчику жилого дома, который подвергался порче в связи с неправомерными действиями банка, - указано следующее:

«В обеспечение кредитного договора от 07.12.93 № 61098, заключенного между Сбербанком РФ в лице его Советского отделения № 8321 в городе Астрахани и ИЧП «Фирма «Кумир», подписан договор о залоге дома, принадлежащего заемщику на праве собственности. Имущество в договоре о залоге оценено в сумме 301 500 тыс. рублей.

Согласно ст.ст. 20 и 37 Закона РФ «О залоге» залогодатель сохраняет право распоряжения заложенным имуществом, если иное не установлено законом или договором. Поскольку договором о залоге не предусмотрена обязанность банка обеспечивать сохранность заложенного имущества, указанная обязанность оставалась за предпринимателем и он не вправе требовать возмещения убытков»24.

Указание в числе существенных условий договора вида залога позволит сторонам залогового правоотношения определить - собственно залог или заклад (залог с передачей заложенного имущества залогодержателю) имеет место в данном случае. Из этого же вытекает очень важное следствие - возможность определения момента возникновения права залога, так как по общему правилу право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а при закладе - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором залога (п. 1 ст. 341 ГК).

Срок исполнения основного обязательства необходимо указать в договоре потому, что с наступлением этого срока закон связывает появление субъективного права у залогодержателя обратить взыскание на заложенное (в обеспечение исполнения основного обязательства) имущество. Для того чтобы у залогодержателя появилось право обратить взыскание на предмет залога, необходимо наличие определенного юридического состава:

наступление срока исполнения основного обязательства, то есть момента, когда у залогодержателя появляется право требовать от залогодателя или от иного субъекта (если залогодатель и должник основного обязательства не совпадают в одном лице) выполнения обязанностей, возложенных на него по основному договору (ссуды, кредитования и т. д.);

неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства должником этого обязательства.

Существо обеспечиваемого залогом требования означает указание хотя бы в самом общем виде основного договора, а именно: в тексте договора о залоге следует четко перечислить существенные условия договора, которым было оформлено основное обязательство. При этом следует указать также наименование сторон основного договора, номер, дату и место его заключения.

Любые иные условия, включаемые в текст договора по заявлению сторон, должны также соответствовать требованиям закона.

Признание недействительным договора залога имеет особенности, связанные с добавочным (акцессорным) характером данного правоотношения. В случае, если недействительным признается основное обязательство, в обеспечение исполнения которого заключен договор залога, то последний следует судьбе основного обязательства. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 1129/96 от 1 октября 1996 года по иску АООТ «Курганпродбаза» к Зауральскому акционерному социальному коммерческому банку «Надежность» о применении последствий недействительности ничтожных сделок: кредитного договора от 05.07.94 № 21 и договора залога от 5.07.94 № 14 указано:

«Кредитный договор подписан со стороны заемщика генеральным директором.

АООТ «Курганпродбаза» создано на базе государственного предприятия путем его преобразования в АООТ. На момент заключения кредитного договора доля государства в уставном капитале общества присутствовала.

Таким образом, установленные законом особенности правового положения АО, созданных в процессе приватизации, распространялись на заемщика, о чем кредитор знал или должен был знать вне зависимости от того, были ли эти особенности закреплены в уставе АООТ «Курганпродбаза».

Согласно ст. 9 Типового устава АООТ, утвержденного Указом Президента РФ от 01.07.92 № 721, решение вопроса о получении кредита относится к компетенции совета директоров. Такого решения совет директоров АООТ «Курганпродба-за» не принимал, последующего одобрения кредитной сделки не было. Следовательно, данный кредитный договор является недействительной сделкой на основании ст. 168 ГК»25. В данном случае и договор залога становится недействительной сделкой.

Если признается недействительным только договор залога, то по основному обязательству права и обязанности сторон сохраняются в полном объеме. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 6472/95 от 14 ноября 1995 года по иску фирмы «Курганоблснаб» к Курганскому банку Сбербанка РФ о применении последствий недействительности ничтожных сделок по кредиту и залогу указано следующее:

«Между Курганским банком Сбербанка РФ и АО «Фирма «Курганоблснаб» 20.07.94 был заключен кредитный договор № 105, согласно которому банк выдал заемщику кредит в сумме 2 400 млн рублей со сроком погашения до 30.03.95 под 170 % годовых.

Одновременно в качестве обеспечения кредитного обязательства стороны подписали договор о залоге основных средств заемщика, оцененных в сумме 4 млрд рублей.

При заключении договоров кредита и залога генеральный директор предприятия-заемщика представил в банк доказательства наличия у него полномочий на заключение таких сделок, а именно протокол общего собрания акционеров от 24.06.94 о делегировании совету директоров права распоряжения имуществом акционерного общества, составляющим более 10 процентов его активов.

Судом установлен факт фальсификации данного протокола, что повлекло за собой признание ничтожными договоров кредита и залога.

Кроме того, в силу ст. 103 ГК РФ вопросы, отнесенные законом об акционерных обществах к исключительной компетенции общего собрания акционеров, не могут быть переданы им на решение исполнительных органов общества. Законом также не предусмотрена возможность делегирования полномочий общего собрания акционеров совету директоров.

Согласно ст. 6.3 Типового устава акционерного общества открытого типа, утвержденного Указом Президента РФ от 01.07.92 № 721, к исключительной компетенции собрания акционеров относится принятие решений о продаже, сдаче в аренду, обмене или ином распоряжении имуществом общества, составляющим более 10 процентов его активов.

Таким образом, независимо от того, являлся ли протокол общего собрания акционеров от 24.06.94 сфальсифицированным, решение о передаче более 10 процентов имущества в залог под обеспечение кредитного обязательства могло принять только собрание акционеров, которое данный вопрос не рассматривало. В связи с этим договор залога не соответствует требованиям закона.

Следовательно, на основании ст. 168 ГК данная сделка залога является ничтожной.

Что касается применения последствий недействительности ничтожной кредитной сделки, то данные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Законодательные и иные правовые акты, а также устав акционерного общества не содержат ограничений полномочий генерального директора общества по заключению кредитных договоров, в том числе и в отношении размера кредитных средств.

При таких обстоятельствах договор кредита от 20.07.94 № 105 не может быть признан ничтожной сделкой»26. В этом случае кредитор по основному обязательству имеет право на удовлетворение своих требований, но не преимущественно перед другими кредиторами из стоимости заложенного имущества (как при залоге), а на общих основаниях.

Определенные обстоятельства могут подвигнуть стороны к заключению предварительного договора о залоге, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор о залоге.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Срок, установленный для заключения основного договора залога должен быть, очевидно, более коротким по времени, чем срок исполнения основного обязательства.

В противном случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, для другой стороны могут наступить последствия, указанные в Постановлении Президиума ВАС РФ № 8057/95 от 23 апреля 1996 года по иску Русского торгово-промышленного коммерческого банка к товариществу с ограниченной ответственностью «Производственно-творческое объединение «Царское село» об обязании последнего заключить договор о залоге недвижимого имущества на основании предварительного договора от 31.10.94 № 4-2-9/127 пр.

Так, «между Русским торгово-промышленным коммерческим банком и АОЗТ «Русфинстрой» заключен кредитный договор от 31.10.94 № 4-2-9/127 о предоставлении последнему кредита в сумме 200 тыс. долларов США, срок погашения которого установлен до 28.07.95.

В обеспечение возврата кредита банком с ТОО «ПТО «Царское село» заключен предварительный договор о залоге от 31.10.94 № 4-2-9/127 пр, предметом которого является недвижимое имущество: нежилое помещение подземного гаража-стоянки на 20 автомобилей общей площадью 500 кв. м, офисное помещение в секции № 14 общей площадью 373 кв. м. Указанные объекты залога находились в строящемся жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, кварт. 9, корп. 7. Землеотвод под строительство жилого дома, в котором находится объект залога, оформлен на ответчика. Финансирование строительства также осуществлялось ответчиком.

В п. 1.4 предварительного договора о залоге оговорено, что залогодатель обязуется: в 10-дневный срок со дня подписания настоящего договора произвести надлежащую запись в книге записей залогов, оплатить расходы по нотариальному удостоверению договора о залоге, за свой счет зарегистрировать залог в соответствующих органах местной администрации.

Однако перечисленные условия выполнены не были. В предварительном договоре указано, что договор о залоге заключается в 3-дневный срок с момента подписания Государственной комиссией решения (акта) о вводе (приемке) жилого дома в эксплуатацию.

Актом Государственной приемочной комиссии от 22.12.94 жилой дом введен в эксплуатацию. Департамент строительства мэрии Санкт-Петербурга приказом от 29.12.94 № 21-в утвердил данный акт.

В силу ст. 165 ГК предварительный договор о залоге от 31.10.94 № 4-2-9/127пр является недействительным, поскольку не соблюдены требования о нотариальной форме и государственной регистрации.

Кроме того, согласно ст. 1 Закона РФ «О залоге» залог - способ обеспечения обязательства.

На момент принятия апелляционной инстанцией постановления об обязании ответчика заключить договор о залоге срок исполнения основного обязательства (кредитного договора) наступил, то есть договор о залоге будет использован не как способ обеспечения исполнения обязательства, а как способ погашения долга за заемщика»27.

Для предварительного договора предусмотрены такие же основания и последствия его недействительности, как и для основного договора.

3. Некоторые особенности правового регулирования ипотеки

Одной из наиболее распространенных форм кредитов в развитых странах являются ссуды под залог недвижимости или ипотечные кредиты. Самые крупные направления кредитования под залог недвижимости - ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, на строительство нежилых помещений производственного и коммерческого назначения. О размахе этого вида кредитования в мире свидетельствует тот факт, что в США, например, за год выдают кредитов на приобретение недвижимости на сумму, превышающую 800 млрд долларов, свыше 80 % новых домов в стране покупаются в кредит.

Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира. В России, несмотря на благоприятные прогнозы, процесс долгосрочного кредитования экономики банками под залог недвижимости крайне сдержанный. Причины сложившейся ситуации носят и экономический, и юридический характер.

1. Понятие залога
2. Виды залога
3. Основания возникновения залога (договор и закон; примеры возникновения залога на основании закона);
4. Предмет залога
5. Случаи, когда имущество и права не могут быть предметом залога: 1). имущество, на которое не допускается обращение взыскания; 2). требования неразрывно связаны с личностью кредитора; 3). имущество, залог которого ограничен или запрещен законом
6. Условия договора залога (существенные условия договора залога; условия о порядке реализации заложенного имущества: судебный или внесудебный порядок);
7. Форма договора залога
8. Государственная регистрация и учет залога
9. Плюсы и минусы залога
10. Судебная практика и публикации о залоге на сайт

Другими словами, в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства заложенная вещь реализуется с торгов, а полученные средства передаются кредитору (залогодержателю). Получить заложенную вещь в натуре в случае ненадлежащего исполнения обязательства залогодержатель может только в случаях, предусмотренных законом.

Заклад - вид залога , при котором заложенное имущество передается залогодателем во владение залогодержателя. Понятие "заклад" отсутствует в Гражданском кодексе РФ .

2. Виды залога

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие виды залога:

• залог товаров в обороте (п. 1 ст. 357 ГК РФ);
• залог вещей в ломбарде (ст. 358 ГК РФ);
• залог обязательственных прав (ст. ст. 358.1 - 358.8 ГК РФ);
• залог прав по договору банковского счета (ст. ст. 358.9 - 358.14 ГК РФ);
• залог прав участников юридических лиц (ст. 358.15 ГК РФ);
• залог ценных бумаг (ст. ст. 358.16 , 358.17 ГК РФ).

Виды залога различают по следующим основаниям:

По месту нахождения заложенного имущества (ст. 338 ГК РФ):

• твердый залог - без передачи имущества. Разновидностью твердого залога является залог товара в обороте (ст. 357 ГК РФ);
• заклад - с передачей заложенного имущества. Разновидностью заклада является залог в ломбарде (ст. 358 ГК РФ).

По предмету залога:

• залог имущества;
• залог прав.

По степени связанности заложенного имущества с землей:

• залог недвижимого имущества (ипотека).

Особым видом залога является последующий залог (ст. 342 ГК РФ).

3. Основания возникновения залога

Основания возникновения залога установлены статьей 334.1 ГК РФ .

По общему правилу, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора . Вместе с тем, в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона ).

Примеры возникновения залога на основании закона

В частности, нормы ГК РФ и иных федеральных законов устанавливают следующие обстоятельства, при которых возникает залог:

Товар, проданный в кредит до его оплаты находится в залоге у продавца

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Товар, проданный в кредит с условием о рассрочке находится в залоге у продавца

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Право залога получателя ренты на переданное под выплату ренты недвижимое имущество

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Право залога на товар имеет держатель залогового свидетельства

Держатель залогового свидетельства, иной, чем держатель складского свидетельства, имеет право залога на товар в размере выданного по залоговому свидетельству кредита и процентов по нему. При залоге товара об этом делается отметка на складском свидетельстве (п. 3 ст. 914 ГК РФ).

Земельный участок застройщика, объекты недвижимости на нем находятся в залоге у участников долевого строительства

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Залогом в порядке, установленном ст. ст. 13 - 15 закона "Об участии в долевом строительстве" , должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

• возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным Законом и (или) договором;
• уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств (ст. ст. 13 - 15 закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Приобретенное в рассрочку государственное и муниципальное имущество до его оплаты находится в залоге

"С момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество в силу настоящего Федерального закона признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества.

В случае нарушения покупателем сроков и порядка внесения платежей обращается взыскание на заложенное имущество в судебном порядке" (п. 6 ст. 35 закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в редакции от 03.07.2016 года)).

Залог земельного участка, приобретенного на кредитные средства (ипотека)

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок (п. 1 ст. 64.1 "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Залог жилого помещения, приобретенного или построенного на кредитные средства (ипотека)

"Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости" (п. 1 ст. 77 закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Нормы права, запрещающие обращение взыскания на имущество должника-организации содержатся, например, в следующих статьях федеральных законов:

Гражданский кодекс РФ:

• . Имущество религиозной организации
• . Особенности обращения взыскания на имущество по требованиям к сторонам договора эскроу
• . Обособление имущества, находящегося в доверительном управлении
• . Исключительное право на секретное изобретение

2). Требования неразрывно связаны с личностью кредитора

• Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

Договор залога по общему правилу должен быть заключен в простой письменной форме (статьи 160 , 161 ГК РФ), за исключением, если законом или договором не предусмотрена нотариальная форма договора залога ().

Несоблюдение установленных правил о форме договора залога влечет его недействительность.

8. Государственная регистрация и учет залога

Государственная регистрация и учет залога осуществляется в целях обеспечения прав как залогодержателя, так и третьих лиц.

Обязательность государственной регистрации договора залога установлена в следующих случаях ():

• если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ);
• если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (ст. 358.15 ГК РФ).

В отношении иного имущества, находящегося в залоге, применяются иные правила.

Отношения залога ценных бумаг регулируются положениями статьи 358.16 ГК РФ ("Залог ценных бумаг").

Сведения о залоге прав по договору банковского счета учитываются в соответствии с правилами ст. 358.11 ГК РФ .

Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате (см. гл. XX.1 "Регистрация уведомлений о залоге движимого имущества" Основ законодательства РФ о нотариате).

Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем.

Внесение изменений в уведомление о залоге допускается в случаях:

• при изменении сведений о залоге (изменение о предмете, стоимости предмета, сроке исполнения обязательств и др.);
• при прекращении залоговых отношений. Более детально процедура внесения изменений в уведомление о залоге либо прекращения залога регламентирована положениями (ст. 103.6 Основ законодательства РФ о нотариате).

9. Плюсы и минусы залога

Плюсы и преимущества залога заключаются в следующем.

1. Определенные гарантии того, что в случае неисполнения обязательств должником, кредитор за счет заложенного имущества получит удовлетворение.

2. Предметом залога может быть любое имущество: движимое и недвижимое, права по договору банковского счета, имущественные права, исключительные права, доли в уставном капитале, акции. Об исключениях мы писали выше.

3. Обязательства залогодержателя удовлетворяются преимущественно перед другими кредиторами (т.е. вначале удовлетворяются требования залогодержателя, а уже потом требования, не обеспеченные залогом).

4. Запрещено распоряжаться имуществом, находящимся в залоге, без разрешения залогодержателя, а при нарушении данного запрета залог не прекращается даже в случае отчуждения имущества добросовестному приобретателю.

5. Предметом залога могут быть вещи и имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем. В этом случае право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества или права.

6. Залогодателем по договору залога может быть не только сам должник, но и третье лицо. То есть, в обеспечение обязательства должника любое лицо может передать в залог свое имущество.

7. Заклад (т.е. залог с передачей вещи залогодержателю) дает больше гарантий обеспечения исполнения обязательств, поскольку физически заложенное имущество находится у кредитора-залогодержателя.

8. Из стоимости предмета залога оплачиваются все расходы кредитора - проценты, неустойки, возмещаются убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также расходы залогодержателя, необходимые на содержание заложенной вещи и взыскание (ст. 337 ГК РФ).

К минусам залога можно отнести следующие обстоятельства:

1. Если заложенное движимое имущество не передано залогодержателю, существует вероятность его отчуждения недобросовестным контрагентом, что может привести к невозможности установления его нового владельца и местонахождения и, как следствие, невозможности реализации данного имущества на торгах.

2. Процедура обращения взыскания на заложенное имущество и реализация его с торгов судебными приставами достаточно трудоемкая и долгая, что, разумеется, не ведет к оперативному восстановлению финансового положения кредитора.

10. Судебная практика и публикации о залоге на сайт

• Квартиры по договору участия в долевом строительстве не могут быть переданы в залог банку (п. 15 Обзора практики..., утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)
• Если кредитный договор обеспечен и залогом и поручительством , то прекращение одного способа обеспечения не прекращает действие другого (п. 6 Обзора судебной практики..., утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013 года)
• Обращение взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение по кредитному договору (п. 12 Обзора судебной практики..., утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013 года)
• Возражения на исковое заявление АИЖК о взыскании задолженности по кредитному договору , обращении взыскания на заложенное имущество

Договор залога квартиры. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.

В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение правил, влечет недействительность договора залога.

Город Москва, РФ
Двадцать шестого сентября две тысячи пятнадцатого года

Мы, БОНДАРЬ АЛЕКСАНДР АЛЕКСАНДРОВИЧ, 11.11.1955 г.р., паспорт 02 02 999555, выдан ОВД гор. Москвы 31.12.2002г., код подразделения 222-111, зарег.: г. Москва, ул. Мира, дом № 3, кв. № 1, именуемый в дальнейшем ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ и ПЕТРОВА МАРИЯ АНДРЕЕВНА, 22.11.1978 г.р., паспорт 03 03 888444, выдан УВД гор. Москвы 12.12.2002 г., код подразделения 222-000, зарег.: гор. Москва, ул. Калинина, дом № 404, кв. № 1, именуемая в дальнейшем ЗАЛОГОДАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. По , удостоверенному Русиновой Е.Л., нотариусом гор. Москвы 03.09.2014 г. по реестру за № 1234, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ предоставил ЗАЛОГОДАТЕЛЮ заем в сумме 300000 (триста тысяч) руб. сроком до двадцать третьего сентября две тысячи пятнадцатого года.

2. В обеспечение своевременного возврата займа Залогодатель заложил Залогодержателю в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, принадлежащую ему квартиру, состоящую из 4-х комнат, общей площадью 80,1 кв.м. (согласно справке БТИ от 18.09.2014 г. и техпаспорту на квартиру от 11.09.2014 г.) и 72,8 кв.м. (согласно Договору от 06.10.1992 г.), в том числе жилой площадью 53,6 кв.м., находящуюся по адресу: гор. Москва, ул. Калинина, дом № 404, кв. № 1, именуемую в дальнейшем «Предмет залога».
Указанная квартира принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании Договора купли продажи от 12.12.2012 г. Свидетельства о праве собственности ВГ № 456789 от 01.01.2013 г. Зарегистрированного в Московское регистрационной палате за № 1325.
Инвентаризационная оценка квартиры составляет 139614 (сто тридцать девять тысяч шестьсот четырнадцать) руб.

3. Заложенная квартира оценивается сторонами в 300000 (триста тысяч) руб.

4. Оценка настоящего договора залога по согласованию сторон составляет 300000 (триста тысяч) руб.

5. Закладываемый Предмет залога остается в пользовании Залогодателя. В течение всего срока действия настоящего договора Залогодатель и члены его семьи: Петров Алексей Максимович и Петров Алексей Алексеевич, которые зарегистрированы и проживают в указанной квартире согласно справке о составе семьи от 20.09.15 г., имеют право пользования Предметом залога в соответствии с его назначением.

6. Залогодержатель видел Предмет залога, согласен с его оценкой и характеристикой, указанной в договоре, справке БТИ, в техпаспорте на закладываемую недвижимость.

7. В случае неисполнения Залогодателем своих обязательств, изложенных в договоре займа от 23.09.2014 г., обращение взыскания на заложенную недвижимость, указанную в п. 2 настоящего договора, производится в порядке, установленном главами IX-Х Закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости», ст.ст. 348-351 ГК РФ.

8. Права и обязанности сторон:

ЗАЛОГОДАТЕЛЬ обязан:

— принимать необходимые меры для сохранения недвижимости и обеспечивать ее надлежащую эксплуатацию; обеспечить сохранность и содержание Предмет залога в надлежащем состоянии, не допускать его ухудшения и уменьшения стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;
— не совершать уступки, не закладывать, не отчуждать, не сдавать в аренду без согласования с Залогодержателем, данного в письменной форме; не допускать реализации Предмет залога полностью или частично;
— сообщать Залогодержателю в течение трех дней сведения обо всех изменениях, произошедших с Предметом залога;
— в течение пяти рабочих дней предоставлять Залогодержателю любую запрашиваемую информацию относительно Предмета залога;
— нести риск случайной гибели Предмета залога;
— не препятствовать Залогодержателю проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания Предмета залога; обеспечивать по первому требованию беспрепятственный доступ представителей Залогодержателя к Предмету залога;
— поддерживать Предмет залога в исправном состоянии и нести все расходы по содержанию Предмета залога; своевременно и в полном объеме производить текущий и капитальный ремонт в сроки, предусмотренные п. 2 ст. 30 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», производить оплату всех предусмотренных налогов, коммунальных и иных платежей, связанных с ремонтом и пользованием Предмета залога;
— в случае предъявления к Залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на предмет залога, о его изъятии или об обременении Предмета залога, либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение Предмета залога, Залогодатель обязан письменно немедленно уведомить об этом Залогодержателя;
— в случае повреждения Предмета залога удовлетворить все требования Залогодержателя за счет другого имущества, принадлежащего Залогодателю.

ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ обязан и имеет право в любой момент в течение всего срока действия настоящего договора:

— обращать взыскание на Предмет залога в случае невыполнения Залогодателем обязательств по договору займа от 23.09.2014 г. и настоящему договору;
— проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания Предмета залога;
— в случае повреждения Предмета залога удовлетворить все свои требования за счет другого имущества, принадлежащего Залогодателю;
— требовать от Залогодателя принятия всех мер, необходимых для обеспечения сохранности Предмета залога;
— требовать возврата займа в случае, если Предмет залога (или его часть) будет утрачен, и с согласия Залогодержателя не восстановлен или не заменен другим имуществом, равным по стоимости утраченному Предмету залога;
— в случае недостаточной стоимости Предмета залога Залогодержатель вправе удовлетворить все свои требования за счет любого другого имущества, принадлежащего Залогодателю в установленном законом порядке.

9. Согласно ст. 12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Залогодатель гарантирует, что передаваемая им в залог недвижимость нигде ранее не заложена, не сдана кому-либо в аренду, судебных споров нет, третьи лица на нее не претендуют, на нее не наложен арест или запрещение на отчуждение в соответствии с действующим законодательством.
Согласно справке филиала Государственного предприятия «Краевая техническая инвентаризация» гор. Москвы от 18.09.2014 г. ограничений (обременений) права на закладываемую недвижимость не зарегистрировано.

10. По заявлению Залогодателя Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.

11. Все споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются судом в соответствии с законодательством РФ.

12. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

13. Залогодатель ознакомлен со всеми условиями договора займа от 23.09.2014 г. и согласен отвечать за исполнение обязательств по указанному договору займа Предметом залога.

14. Настоящий договор вступает в силу с момента его регистрации в органах юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и действует до полного исполнения Залогодателем всех своих обязательств по договору займа от 23.09.2014 г.

15. Настоящий договор составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

16. Все государственные налоги, пошлины и тарифы, равно как и другие расходы по подготовке и удостоверению настоящего договора, его государственной регистрации уплачивает Залогодатель.

17. Требования глав 1-14 ФЗ об ипотеке, ст.ст. 314,334-354,810,819 ГК РФ сторонам известны.

18. Все изменения и дополнения к настоящему договору будут действительны в том случае, если они совершены в письменной форме, подписаны, удостоверены в установленным порядке.
Согласно ст. 29 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор подлежит обязательной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гор. Москве.

Текст настоящего договора сторонами прочитан.

ПОДПИСИ:
_______________________
_______________________

В соответствии со ст. 131 ГК РФ настоящий договор подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как и любая операция с недвижимостью, залог - письменное соглашение сторон, требующее ко всему прочему госрегистрации. Стороны - залогодатель и залогодержатель.

Основные моменты

1. Отдавать в залог может только собственник имущества, поэтому необходимо иметь правоподтверждающие документы, например свидетельство на собственность.
2. На время действия залога собственник может пользоваться имуществом, извлекать из него прибыль, например, сдавать в аренду. Внимание: в договоре может содержаться пункт об обязательном уведомлении залогодержателя перед сдачей в аренду.
3. В договоре требуется описать предмет залога: что это квартира, дом или земля, где находится, идентифицирующие признаки имущества. Отдать в залог, например долю в праве общей собственности нельзя, только целостный объект.
4. Если стороне обязательства, например, кредитного договора, заложить нечего, это может сделать третье лицо.
5. Обратите особое внимание на то, что заложить общую квартиру можно только с согласия всех собственников.
6. Продать или подарить залоговую квартиру можно только с согласия залогодержателя. Без такого согласие продажа возможна, если такой пункт прямо прописать в договоре.
7. В соглашении о залоге должна быть ссылка на договор, из которого он образовался, то есть на основной договор. В действующей редакции ГК РФ описание основного договора не обязательно, можно просто указать его реквизиты: номер, дату и наименование. Если в залоговом соглашении сделать ссылку на условия, например, кредитного договора, срок, сумму кредита, процентную ставку, штрафы за нарушение сроков оплаты, то при их изменении, к соглашению о залоге надо будет составлять дополнительные соглашения.
8. По новым правилам предмет залога можно не оценивать, а его стоимость в договоре не указывать. Условие о цене включается, чтобы от нее устанавливать начальную продажную стоимость имущества в случае его реализации. Сейчас отсутствие цены - не повод отказаться от соглашения.
9. Предмет залога обычно страхуют от рисков утраты либо повреждения. Расходы можно разделить пополам, о чем написать в договоре. По общему правилу - обязанность страховать имущество лежит на залогодателе. В случае чего, залогодержатель получит сумму страховой премии в размере неудовлетворенных должников обязательств по основному договору. Также можно застраховать так называемый титул, то есть право собственности от посягательства третьих лиц. Подобное страхование часто навязывают кредитные организации. Если вы уверенны, что ваша квартира юридически чистая, зачем платить лишние деньги.

Какие нюансы надо учесть, подписывая договор залога

• Если вы закладываете землю, учтите, что и недвижимость на ней тоже окажется в залоге. Предусматривать иное в договоре запрещено законом.
• В самом соглашении стороны могут обозначить способ и порядок обращения взыскания на имущество. Например, в судебном или внесудебном порядке.
• В пункте соглашения можно установить запрет на последующую передачу объекта в залог или условия, на которых квартира или дом могут быть еще раз заложены. При отсутствии такого запрета, по общему правилу недвижимость можно закладывать сколько угодно раз.
• Новая редакции положений о залоге в ГК РФ не исключает возможность передачи будущей вещи. Это касается, объектов незавершенного строительства.
• Залогодатель обязан сообщить тому, кто принимает залог, о существующих обременениях имущества, например уже существующей ипотеки, или зарегистрированной аренде. В противном случае, придется платить штраф залогодержателю. Такой штраф обычно прописан в договоре.
• Стороны могут договориться о запрете на передачу прав по договору другому лицу. Если подобный запрет не отражен в тексте, то залогодержатель может уступить свое право на предмет залог. кому угодно.

1. Обратите внимание, что у банков обычно разработаны типовые формы таких соглашений. Прежде чем подписывать договор, вы имеете право ознакомиться с ним, предложить свои условия.
2. Если залог связан с договор ипотеки, то банки предлагают всевозможные виды страхования и, как правило, свои страховые компании. вы вправе отказаться от ненужной вам страховки, например от потери трудоспособности, или же предложить свою страховую компанию.
3. Право на заложенное имущество возникает у залогодержателя только с момента госрегистрации соглашения.
4. Законом установлен перечень имущества, на которое нельзя обращать взыскания. К такому относится единственное жилье гражданина. Соглашение о его залоге будет ничтожным.

Залог недвижимого имущества наиболее сложная тема и скользкая тема даже для юристов. В публикации мы осветили наиболее типичные и проблемные моменты, связанные с залогом. Однако прежде чем отдавать свою квартиру или дом, землю в залог проконсультируйтесь с юристом, попросите проанализировать договор. Если прочитав соглашение о залоге, Вы ничего не поняли, это повод обратиться за помощью. Не подписывайте, пока не проанализируете все риски для себя, не поймете «тайный смысл» каждого пункта условий.