Определяются доли праве долевой собственности. Осуществление права общей долевой собственности. Общая собственность на землю

Российское законодательство предусматривает несколько вариантов реализации гражданами права общей собственности - совместное владение имуществом, а также долевое. Какова специфика каждого из них? Какие источники норм регулируют соответствующие правоотношения граждан? Имеет ли значение специфика имущества, которое находится в общей собственности?

Что такое общая собственность?

Согласно 244-й статье ГК РФ, общая собственность - это некоторое имущество, которым владеют двое и более лиц. Ее объектом может быть в том числе и недвижимость. Есть общая долевая собственность и совместная. В первом случае собственники разделяют имущество в фиксированных долях. Во втором объект общей собственности - неразделенный.

В некоторых случаях общая долевая и совместная собственность определяются, исходя из положений закона. Так, например, имущество супругов или же участников крестьянского хозяйства определяется законом как совместное. При этом владельцы могут договориться между собой о том, чтобы поделить собственность и закрепить это решение, если это возможно, в установленном законом порядке.

Долевая собственность

Рассмотрим подробнее специфику такой категории, как общая долевая собственность. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в фиксированных долях, но также возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности.

Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за содержание активов.

Общая долевая собственность выражается в дробях или процентах. Касательно определения соответствующих цифр в 245-й статье ГК РФ сказано, что соответствующая пропорция признается равной, если иное не предполагает закон, договор или практика взаимоотношений между собственниками.

Величина долей может корректироваться в силу появления новых владельцев, а также модернизации имущества, ведущая роль в которой принадлежит конкретному собственнику, и это может быть доказано. При этом если соответствующее улучшение недвижимости может быть тем или иным образом отделено, то человек, обеспечивший его, может приобрести в законном порядке право собственности на него, не увеличивая долю в основном активе.

Право общей долевой собственности реализуется каждым из владельцев имущества в силу согласия всех остальных собственников. Если же соответствующего типа консенсус не удается установить, то споры подлежат решению в судебном порядке. В некоторых случаях, как отмечают юристы, суд может содействовать разрешению споров также и в области распоряжения совместным имуществом.

Продажа общей долевой собственности имеет ряд особенностей. Так, например, если кто-либо из владельцев решит продать свою долю, то другие собственники имеют право приобрести ее в преимущественном порядке. Таковы положения 250-й статьи ГК РФ. Но только если речь не идет о продаже посредством публичных торгов. Если один из владельцев нарушит это правило, то другие собственники могут обжаловать результаты сделки через суд.

Выше мы отметили, что каждый из собственников, владеющий имуществом в долях, вправе рассчитывать на доход от коммерческого использования активов. Рассмотрим данный аспект подробнее.

Распределение доходов от общей собственности

Собственник, согласно положениям 248-й статье ГК РФ, таким образом, имеет право на пропорциональное распределение любых доходов от использования имущества, которое находится в совместном владении - если иное не оговорено соглашениями между совладельцами. При этом, если человек получает соответствующего типа доход, то он также обязан уплачивать налог на него в аналогичных пропорциях, нести издержки, связанные с содержанием имущества и обеспечением его функциональности.

Раздел и выдел

Рассмотрим механизмы, отражающие прекращение общей долевой собственности. Таковых в российской практике два - раздел и выдел.

Если речь идет о разделе, то в рамках данного механизма общая собственность прекращается в отношении всех владельцев имущества. В свою очередь, выдел из общей долевой собственности подразумевает, что из владения выходит только один человек. Законом предусмотрены самые разные основания для осуществления обеих процедур. Так, например, раздел общей долевой собственности или выдел могут быть проведены исходя из взаимного согласиях всех владельцев. Другой вариант - в силу судебного решения. Также выдел возможен по факту требования со стороны кредиторов при взыскании.

В 252-й статье ГК РФ сказано, что раздел, или же выдел, должны осуществляться в натуральном выражении, если это возможно и не противоречит нормам закона. Однако если соответствующая процедура не может быть реализована, то собственник, который должен получить свою часть имущества как результат раздела или выдела, вправе рассчитывать на денежную компенсацию. В ряде случаев данный механизм приводится в действие на основе судебного решения. Получив компенсацию, человек прекращает участвовать в совместном владении имуществом.

Совместная собственность

Изучив то, что такое общая долевая собственность, рассмотрим специфику совместного владения. Его отличительная особенность в том, что хозяева осуществляют солидарное управление имуществом, нет каких-либо долей. Вместе с тем владельцы вправе договориться о некоторых разграничениях в пользовании собственностью. Так или иначе, распоряжаться имуществом кто-то из собственников может, согласовав свои намерения с другими владельцами. При этом заключать сделки, предмет которых - распоряжение соответствующими активами, может любой собственник. Если, однако, он не согласует свои действия с другими владельцами, то заключенный договор может быть признан недействительным в суде.

Раздел и выдел

В принципе, правила для раздела и выдела при обращении с совместным имуществом схожи с теми, что включает в себя право общей долевой собственности. Однако непосредственно перед проведением соответствующих процедур владельцы должны совместными усилиями определить величину долей для каждого. Если им не удается сделать это посредством договоренности, решать вопрос предстоит в суде.

Совместная собственность супругов

Совместная собственность граждан, состоящих в браке, имеет свою специфику. Она отражена в 256 статье ГК РФ. Там сказано, что совместным признается имущество, которое нажито супругами после регистрации брака, но в том случае, если иные условия не оговорены в брачном договоре. То есть соответствующего типа контракт может выглядеть как договор общей долевой собственности, отражающий разделение имущества, например, квартиры, в таких-то пропорциях.

Также возможен вариант, при котором соответствующего типа собственность определяется как результат существенного увеличения стоимости индивидуального имущества мужа или жены в период брака. В свою очередь, если супруги проживали в гражданском браке, т. е. без соответствующей регистрации, то их имущество определяется в общем случае как раздельное.

Совместная собственность фермеров

Определенной спецификой также обладает совместная собственность участников крестьянских и фермерских хозяйств. Соответствующие положения закреплены в 257 статье ГК РФ. Согласно закону, имущество фермеров - совместное, если иное не зафиксировано в договорах между ними или в силу положений релевантных правовых актов. Участники крестьянского или фермерского хозяйства вправе пользоваться имуществом, договариваясь между собой. При этом сделки, предмет которых - совместная собственность аграриев, могут заключать только доверенные лица или же главы хозяйств.

Раздел фермерского имущества также имеет свою специфику. В частности, если подразумевается выдел одного из участников хозяйства, то он, как отмечают некоторые юристы, во многих случаях не может забрать себе долю в земельном участке. Однако он вправе получить денежную компенсацию, порядок начисления которой определяется совместно с другими фермерами или же судом.

Изучив специфику совместной собственности, мы можем исследовать аспект, отражающий практику распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Какого рода нюансы характерны для соответствующих процедур? Прежде всего можно отметить, что, несмотря на то что законом в достаточной мере подробно определены нормы, касающиеся распределения частей во владении имуществом, на практике осуществление права распоряжения собственностью в долях может быть затруднено. Возьмем пример с недвижимостью.

Практика распоряжения долями: процедура продажи

Если группой лиц установлена общая долевая собственность на квартиру, то каким образом каждый из них может распоряжаться имуществом на практике? Возьмем один из наиболее распространенных сценариев - продажу жилья.

Если речь идет о том, чтобы продать квартиру полностью, то необходимо согласие всех владельцев. То же самое требуется и в случае, если, к примеру, человек желает передать недвижимость в залог. Не имеет значения, сколько человек согласны - даже если один против, то сделка не может быть осуществлена.

При этом, как отмечают юристы, даже суд не вправе принудить человека дать согласие на то, чтобы жилье, в котором у него есть доля, было продано. Вместе с тем общая долевая собственность на квартиру предполагает, что человек вправе распоряжаться своей частью во владении так, как хочет. Правда, в этом случае могут возникнуть сложности с определением фактической натуральной доли. Какие здесь могут быть сценарии?

В случае если долевая собственность установлена в отношении однокомнатной квартиры, на практике выдел соответствующей части, как отмечают юристы, осуществить затруднительно. Однако если присутствует общая долевая собственность на дом, в котором несколько квартир, то соответствующая процедура, в свою очередь, вполне реальна. Особенно если, например, количество комнат в нем пропорционально числу собственников. Таким образом, недвижимость, с точки зрения практической реализации процедуры продажи доли, должна быть делимой.

В ряде случаев при выделе части недвижимости допустимо привлечение компетентных специалистов, готовых осуществить корректное разделение жилплощади. Другой механизм - обращение в суд. Как правило, по итогам подобных слушаний собственник получает некоторое количество квадратных метров в тех частях квартиры, которые с эксплуатационной точки зрения отражают полноценный комфорт проживания в ней. В некоторых случаях суд может, например, отдать человеку целую комнату и одновременно наделить его правом пользоваться в совместном порядке ванной, кухней, прихожей.

Как мы уже отметили выше, преимущественное право на приобретение выдела имеют другие владельцы квартиры. При этом участник общей долевой собственности должен предупредить о своем намерении продать долю других владельцев в письменном виде, после чего ждать месяц их решения. При этом цена фактической продажи должна быть той же, что озвучена на момент предоставления совладельцам соответствующего документа. Если человек захочет продать свою долю в квартире дешевле, то он должен еще раз предложить другим владельцам ее выкупить.

Если человек продаст свою долю в квартире третьим лицам, не предложив выкупить ее совладельцам, то соответствующая сделка может быть оспорена в суде. В результате собственник будет обязан вернуть денежные средства покупателю, вновь обретя право владения своей долей взамен.

Практика распоряжения долями: аренда

Другой сценарий, который может встречаться на практике - предоставление доли в квартире в аренду. По закону осуществлять подобную процедуру можно при согласии всех совладельцев. Однако на практике подобного рода сделки часто заключаются только с тем человеком, который нашел подходящего арендатора. Правомерно ли это? Как считают многие юристы, нет.

Если, таким образом, в квартиру подселили людей, с которыми один из владельцев заключил договор аренды, то другие собственники вправе их выселить посредством обращения в полицию. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике это осуществляется редко, поскольку арендодатель может убедить полицейских, что к нему приехали, условно говоря, дальние родственники из Австрии в гости. По закону никто не может запретить вселять их в порядке временного нахождения.

Конечно, недовольные совладельцы могут также обратиться в суд. Однако даже если они выиграют дело, то соответствующее решение будет действовать, как отмечают некоторые юристы, только в отношении конкретной группы лиц, которые вселились в помещение по отдельно взятому договору аренды. Если один из владельцев квартиры заключит новый договор аренды, то для выселения тех, кто получил право на проживание в квартире в порядке, противоречащем закону, нужно будет еще раз обращаться в суд. Поэтому подобная мера, как отмечают многие юристы, часто не имеет практической значимости.

Общая собственность на землю

Мы изучили аспекты, касающиеся того, как определяется общая долевая и совместная собственность на жилые помещения. Вместе с тем соответствующие правоотношения могут иметь специфику, если их предмет - земельные участки. В некоторых нюансах право общей собственности на землю регулируется на основе принципов, отличных от тех, что характерны, в частности, для недвижимости. Рассмотрим данный аспект подробнее.

По закону россияне могут владеть землей как в индивидуальном порядке, так и по праву общей собственности - если владельцев двое и больше. Законодательное регулирование соответствующего владения в целом схоже с иными категориями имущества. Так, например, есть общая долевая собственность земельного участка, а есть совместная.

Аналогично общим правилам, установленным в российском законодательстве, земля будет находиться в долевом владении, если законом не предусмотрено механизмов, при которых происходит образование совместной собственности. Также, если следовать положениям 244 статьи ГК РФ, общее владение возникает, если его объект - неделимый, то есть не подлежащий распределению в натуральном виде без изменения функциональной специфики или же в силу закона. Как отмечают некоторые юристы, относительно правоотношений в сфере земельного права применимо только второе правило. То есть участок в общей долевой собственности - если в законе не указано иное - подлежит корректному распределению в натуральном виде.

Пример случая, когда в правовых актах прямо прописывается совместное владение - рассмотренный нами выше сценарий с фермерскими хозяйствами. Согласно 257 статье ГК РФ, общее имущество фермеров, включая земельный участок, принадлежит всем участникам объединения на праве совместного владения. Однако это осуществляется, если сами фермеры не договорились распределять землю в рамках иных договоров.

Эта правовая норма, таким образом, относится к категории диспозитивных. Вместе с тем, как отмечают некоторые юристы, в Законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» присутствовало положение, согласно которому общее имущество фермеров - долевое, если только нет единогласного решения участников объединения о переводе его в совместное владение. То есть мы наблюдаем некоторую эволюцию законодательства в данной области.

Собственности определены законом или договором. Право общей долевой собственности предоставляет сособственникам возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, которое является единым целым.

Каждый участник общей собственности имеет определенную долю в праве собственности на вещь. Доли участников общей долевой собственности считаются равными, если законом или соглашением сторон не установлено иное. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Доля в праве общей собственности представляет собой определенную имущественную ценность, поэтому каждый участник долевой собственности может самостоятельно распоряжаться ею.

В юридической литературе высказаны различные мнения по поводу правовой природы доли в общей долевой собственности:

• • доля признается не чем иным, как долей в праве собственности на общее имущество;
  • доля может быть либо реальной, либо идеальной (реальными называют доли, которые индивидуализированы в натуре путем точного обозначения части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику, в отличие от идеальных долей, которые не выделены в натуре, а определены в виде дроби в общей собственности).

Осуществление права общей долевой собственности

Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом.

При этом объем правомочий участника, как правило, связан с размером его доли в праве общей собственности. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности сособственник имеет право требовать компенсации от других сособственников, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Владея и пользуясь имуществом, сособственники могут получать плоды, продукцию и иные доходы, которые согласно ст. 248 ГК поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением. Иное, в частности, может быть предусмотрено договором простого товарищества (ст. 1048 ГК).

Поскольку право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию (ст. 210 ГК), постольку и право общей собственности подразумевает несение сособственниками определенных расходов по содержанию имущества. Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники:

1. 1. обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи;
   2. издержки по содержанию и сохранению имущества.

В обоих видах этих расходов каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле.

При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение , следует различать:

1. 1. распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников;
   2. распоряжение долей в праве долевой собственности.

В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК.

Право преимущественной покупки

В случае продажи доли ее сособственником постороннему лицу другие участники имеют право ее преимущественной покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное в том, чтобы это требование было выполнено и в случае возникновения спорной ситуации отчуждающий свою долю сособственник мог представить доказательство надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Изменения с 01.01.2017 г.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю

• • в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца , а
  • в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней

со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником , поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку преимущественного права (п. 4 ст. 250 ГК).

Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением права ее преимущественной покупки другими сособственниками, не означает недействительность совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). В случае удовлетворения такого требования происходит замена лица в обязательстве.

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие существенные условия договора продажи.

Преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли только по и мены . При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников не возникает. Преимущественное право покупки не действует также при продаже доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на то согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК и другими нормативными актами.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК). Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется в момент его государственной регистрации.

Если сособственник продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу.

Прекращение права общей долевой собственности

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.

Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Комментарий к Ст. 245 ГК РФ

1. Размеры долей в общей долевой собственности имеют принципиальное значение для сособственников постольку, поскольку от них производно, если иное не установлено соглашением сособственников, распределение доходов и плодов от общего имущества, а также бремени расходов, связанных с его эксплуатацией и участием в гражданском обороте. Доля в общей собственности выражается дробным числом или процентами.

Как правило, размеры долей участников общей долевой собственности определяются их соглашением (например, при возникновении долевой собственности на совместно произведенную вещь, при принятии наследства, при изменении первоначально оговоренных размеров долей и т.д.); договором, на основании которого возникает долевая собственность (например, договором купли-продажи или дарения вещи с множественностью лиц на стороне покупателя или одаряемого); иным способом волеизъявления.

Примером определения размеров долей с учетом требований закона может служить порядок осуществления права на обязательную долю в наследстве при наследовании по завещанию (ст. 1149 ГК), — при ее определении должен быть учтен гарантированный минимум в виде половины доли, которая причиталась бы наследнику при наследовании по закону. Еще один пример — определение размера доли собственника жилого помещения в праве на общее имущество в многоквартирном доме и собственника комнаты в коммунальной квартире на общее имущество в квартире (ст. ст. 37, 42 ЖК). В обоих случаях ЖК РФ, выступающий в данном случае по отношению к ГК РФ в качестве специального закона, устанавливает безальтернативный порядок — пропорциональную зависимость размера доли в общем имуществе от площади находящегося в собственности каждого из сособственников жилого помещения.

Если размер долей не определен соглашением и закон не указывает ориентиров этих размеров, последние предполагаются равными. Используя презумпцию равенства долей в общей собственности, законодатель тем самым применяет общий принцип гражданского законодательства, — принцип соблюдения требований разумности и справедливости при регулировании гражданских правоотношений. Аналогичный принцип используется при разделе общего имущества или выделе из него доли, когда иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 254 ГК), при определении не оговоренной соглашением стоимости вкладов участников договора простого товарищества (п. 2 ст. 1042 ГК).

2. Участникам отношения общей долевой собственности предоставлено право соглашением установить порядок определения и изменения долей. Эта возможность особенно актуальна в тех случаях, когда в силу специфики общей собственности и ее целевого использования состав ее не статичен, а подвержен постоянному изменению, например, используемое в коммерческих целях имущество простого товарищества; совокупность потребляемых вещей, определенных родовыми признаками.

Вопрос о «переделе» общей собственности может также возникнуть, например, в процессе реконструкции жилого дома. Судом по иску участников общей долевой собственности на дом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки или перестройки дома, произведенных в соответствии с установленным порядком и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.

Соглашение участников общей собственности призвано в данном случае учесть усилия каждого из сособственников по сохранению и приумножению имущества. По смыслу закона возможен и противоположный вариант — учет интенсивности потребления общего потребляемого имущества каждым из участников общей собственности, а равно размера уничтожения части общего имущества по вине одного из сособственников.

3. Под улучшениями законодатель понимает разумно и оправданно произведенные изменения имущества, увеличившие его стоимость или оптимизировавшие его потребительские свойства. Судебная практика не рассматривает в качестве улучшений, с одной стороны, необходимые для обычной эксплуатации имущества поддержание его полезных свойств, текущий и капитальный ремонт, восстановление имущества после повреждений, а с другой — сообщение имуществу уровня комфортности в использовании, существенно отличающегося от обычного, элементов роскошности и избыточности полезных свойств. Судьба произведенных улучшений зависит от ряда обстоятельств. По общему правилу производство отделимых улучшений (таковыми признаются те, которые могут быть отделены от вещи без существенного вреда для нее) не влечет постановки вопроса об изменении размера долей, улучшения остаются в собственности того, кто их произвел. Сособственники также не обязаны пересматривать размеры долей в связи с неправомерным производством неотделимых улучшений (т.е. тех, отделение которых от вещи невозможно без причинения ей вреда, без ухудшения вещи по сравнению с ее первоначальным состоянием). Лишь если таковое имело место в соответствии с установленным порядком использования общего имущества либо, по смыслу закона, без последовавших возражений сособственников в отсутствие соглашения об установлении такого порядка участнику общей собственности, который произвел улучшения, предоставляется право требовать соразмерного увеличения размера его доли.

По смыслу закона сособственники вправе потребовать от лица, осуществившего как отделимые, так и неотделимые улучшения общего имущества в нарушение установленного порядка его использования, а при отсутствии соглашения об установлении такого порядка — без согласования с сособственниками, приведения общего имущества в первоначальное состояние. Участник общей долевой собственности, который произвел отделимые улучшения в нарушение согласованного порядка использования общего имущества, несет риск невозможности извлечения полезных свойств из этих улучшений в результате их отделения.

Общее имущество в многоквартирном жилом доме и в коммунальной квартире может быть изменено исключительно в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 41 ЖК РФ.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

Комментарий к статье 245

1. Размеры долей в общей долевой собственности имеют принципиальное значение для сособственников постольку, поскольку от них производно, если иное не установлено соглашением сособственников, распределение доходов и плодов от общего имущества, а также бремени расходов, связанных с его эксплуатацией и участием в гражданском обороте. Доля в общей собственности выражается дробным числом или процентами.
Как правило, размеры долей участников общей долевой собственности определяются их соглашением (например, при возникновении долевой собственности на совместно произведенную вещь, при принятии наследства, при изменении первоначально оговоренных размеров долей и т.д.); договором, на основании которого возникает долевая собственность (например, договором купли-продажи или дарения вещи с множественностью лиц на стороне покупателя или одаряемого); иным способом волеизъявления.
Примером определения размеров долей с учетом требований закона может служить порядок осуществления права на обязательную долю в наследстве при наследовании по завещанию (ст. 1149 ГК), — при ее определении должен быть учтен гарантированный минимум в виде половины доли, которая причиталась бы наследнику при наследовании по закону. Еще один пример — определение размера доли собственника жилого помещения в праве на общее имущество в многоквартирном доме и собственника комнаты в коммунальной квартире на общее имущество в квартире (ст. ст. 37, 42 ЖК). В обоих случаях ЖК РФ, выступающий в данном случае по отношению к ГК РФ в качестве специального закона, устанавливает безальтернативный порядок — пропорциональную зависимость размера доли в общем имуществе от площади находящегося в собственности каждого из сособственников жилого помещения.
Если размер долей не определен соглашением и закон не указывает ориентиров этих размеров, последние предполагаются равными. Используя презумпцию равенства долей в общей собственности, законодатель тем самым применяет общий принцип гражданского законодательства, — принцип соблюдения требований разумности и справедливости при регулировании гражданских правоотношений. Аналогичный принцип используется при разделе общего имущества или выделе из него доли, когда иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 254 ГК), при определении не оговоренной соглашением стоимости вкладов участников договора простого товарищества (п. 2 ст. 1042 ГК).
2. Участникам отношения общей долевой собственности предоставлено право соглашением установить порядок определения и изменения долей. Эта возможность особенно актуальна в тех случаях, когда в силу специфики общей собственности и ее целевого использования состав ее не статичен, а подвержен постоянному изменению, например, используемое в коммерческих целях имущество простого товарищества; совокупность потребляемых вещей, определенных родовыми признаками.
Вопрос о «переделе» общей собственности может также возникнуть, например, в процессе реконструкции жилого дома. Судом по иску участников общей долевой собственности на дом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки или перестройки дома, произведенных в соответствии с установленным порядком и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.
Соглашение участников общей собственности призвано в данном случае учесть усилия каждого из сособственников по сохранению и приумножению имущества. По смыслу закона возможен и противоположный вариант — учет интенсивности потребления общего потребляемого имущества каждым из участников общей собственности, а равно размера уничтожения части общего имущества по вине одного из сособственников.
3. Под улучшениями законодатель понимает разумно и оправданно произведенные изменения имущества, увеличившие его стоимость или оптимизировавшие его потребительские свойства. Судебная практика не рассматривает в качестве улучшений, с одной стороны, необходимые для обычной эксплуатации имущества поддержание его полезных свойств, текущий и капитальный ремонт, восстановление имущества после повреждений, а с другой — сообщение имуществу уровня комфортности в использовании, существенно отличающегося от обычного, элементов роскошности и избыточности полезных свойств. Судьба произведенных улучшений зависит от ряда обстоятельств. По общему правилу производство отделимых улучшений (таковыми признаются те, которые могут быть отделены от вещи без существенного вреда для нее) не влечет постановки вопроса об изменении размера долей, улучшения остаются в собственности того, кто их произвел. Сособственники также не обязаны пересматривать размеры долей в связи с неправомерным производством неотделимых улучшений (т.е. тех, отделение которых от вещи невозможно без причинения ей вреда, без ухудшения вещи по сравнению с ее первоначальным состоянием). Лишь если таковое имело место в соответствии с установленным порядком использования общего имущества либо, по смыслу закона, без последовавших возражений сособственников в отсутствие соглашения об установлении такого порядка участнику общей собственности, который произвел улучшения, предоставляется право требовать соразмерного увеличения размера его доли.
По смыслу закона сособственники вправе потребовать от лица, осуществившего как отделимые, так и неотделимые улучшения общего имущества в нарушение установленного порядка его использования, а при отсутствии соглашения об установлении такого порядка — без согласования с сособственниками, приведения общего имущества в первоначальное состояние. Участник общей долевой собственности, который произвел отделимые улучшения в нарушение согласованного порядка использования общего имущества, несет риск невозможности извлечения полезных свойств из этих улучшений в результате их отделения.
Общее имущество в многоквартирном жилом доме и в коммунальной квартире может быть изменено исключительно в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 41 ЖК РФ.

Здравствуйте!
Существует ли судебная практика по вопросам определения компенсации за доли в общей долевой собственности. Например, необходимо определить стоимость ¼ доли в праве общей долевой собственности, равна ли она ¼ от рыночной стоимости данной квартиры.
Возможно, подскажите мне, где можно подробнее познакомиться с этой темой. Буду рада и ссылкам на законы.
Заранее спасибо

Основные принципы и подходы определения рыночной стоимости имущества установлены в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" .

В Разделе III. Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)") (в редакции от 22.10.2010), закреплены подходы к оценке.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13 ФСО № 1).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО № 1).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15 ФСО № 1).

Определенные и исключительные подходы и методы определения стоимости доли в праве собственности на объект недвижимости не названы ни в законе "Об оценочной деятельности в РФ ", ни в ФСО № 1. Оценщик вправе сам определить метод оценки в рамках применения каждого из подходов.

Для определения стоимости недвижимого имущества (доли в праве на него) обычно применяется сравнительный подход. Как правило, не возникает сложностей при поиске объекта, сходного объекту оценки.

Затратный же или доходный подход при определении рыночной стоимости недвижимого имущества либо не применяется в российской практике, либо применяется редко.

Варианты определения стоимости доли в праве собственности на объект недвижимости

1. Оценка объекта в целом , определение стоимости доли пропорционально рыночной цене объекта.

Например, объект - нежилое помещение, площадью 100 кв. м. Доля в праве на него - 1/4.
Оценщик, используя сравнительный подход, может определить стоимость всего объекта и разделить полученную величину на 4. То есть придя к заключению о стоимости объекта в 1 миллион рублей, оценщик сделает вывод о стоимости доли равной 250 000 рублей.

2. Оценка доли в праве

Когда речь идет об оценке незначительной доли, которую невозможно выделить в натуре, более логичным, на наш взгляд, будет не оценка объекта в целом с последующим делением полученной величины на знаменатель дроби, а сравнение с аналогами объекта оценки - доли. Необходимо использовать информацию о цене по которой совершались сделки по отчуждению объектов (долей в праве) сходных объекту оценки.

Надо понимать, что стоимость доли в праве определенная с использованием метода, приведенного во втором варианте будет меньше, чем стоимость определенная путем "деления" по первому варианту.

Стоит также отметить, что играет существенную роль назначение помещений, доля в праве на которые является объектом оценки. Если речь идет о жилом помещении, то продаваемая доля в праве (1/4 в нашем случае) на рынке жилья будет стоит дешевле, а иногда и существенно дешевле, нежели 250000 рублей в приведенном нами выше примере.

• Рекомендуем также по теме :
• Компенсация вместо выдела доли в натуре. Судебная практика применения п. 4 ст. 252 ГК РФ
• Компенсация вместо выдела доли в натуре по п. 4 ст. 252 ГК РФ . Судебная практика