Старший по подъезду как выбирается. Правовой статус старшего по подъезду. Вознаграждение старшего по дому

Нередкие столкновения интересов жильцов домов и эксплуатационных организаций способствовали введению должности старшего по дому (подъезду), дабы более эффективно и оперативно решать спорные вопросы. Выполнение функций старшего наделяет жильца правами и обязанностями, отличными от прав и обязанностей прочих жильцов дома.

Кто такой «старший по дому» или по подъезду, как правильно называть таких людей, их правовой статус

Ныне действующий жилищный кодекс не содержит таких понятий, как старший по дому (в народе – управдом), старший по подъезду или же главный по дому. Вместе с тем такие лица имеются и их правовой статус закреплен в локальных нормативно-правовых актах на уровне территориальных органов самоуправления.

Фактически старший по дому – это один из жильцов дома , которому остальные жильцы в установленном локальной инструкцией порядке делегировали право осуществлять представительство своих интересов перед ТСЖ или ЖСК, или УК (управляющая компания). Узнать, кто именно им является в вашем доме или подъезде, можно в одной из вышеупомянутых организаций.

Конкретный перечень полномочий, которыми наделен старший по дому, и прочих вопросов, касающихся его деятельности, прописывается в местной инструкции и индивидуален для каждой административно-территориальной единицы. Узнать, что конкретно включает в себя должность старшего, можно лишь изучив действующую в данном населенном пункте инструкцию.

Однако ряд положений будет присутствовать в инструкциях всех административно-территориальных единиц. В частности:

• Общие положения, которыми определяется, кто такой старший по дому (подъезду), как происходит его назначение и в подчинении у кого он находится;
• Правовой статус: права и обязанности старшего по дому;
• Ответственность, которую может понести управдом, и ее основания.

Права, обязанности и ответственность

Управдом наделен особым правовым статусом по сравнению со всеми остальными жильцами дома, и ему предоставлены определенные полномочия.

Так, в обязанности старшего по дому входит:

• Осуществление на постоянной основе контроля за качеством и регулярностью уборки всех объектов общего пользования (лестниц, лифтов и т.д.) и придомовой территории, в том числе проверка качества уборки снега в зимний период;
• Контроль деятельности организаций, осуществляющих эксплуатацию жилого фонда, в вопросах исполнения ими обязательств, принятых на себя на основании договоров, - уборка, благоустройство и т.д.;
• Контроль за проведением текущего или капитального ремонта;
• Контроль за соблюдением стандартов в области гигиены, санитарии, экологии, противопожарной безопасности, над качеством проведения дезинфекция, и в том числе оценка условий содержания кошек, собак и прочих домашних животных;
• Принятие мер, направленных на устранение нарушений в использовании и содержании общего имущества дома;
• Предложение и внедрение идей и решений по поддержанию и обеспечению сохранности общедомового имущества;
• Разъяснение жильцам их правового статуса в вопросах содержания и использования жилых и нежилых помещений и общих мест;
• Доведение до сведения жильцов контактов эксплуатационных учреждений, которые могут понадобиться в чрезвычайной и иной нестандартной ситуации;
• Взаимодействие с органами пожарного надзора для обеспечения надлежащего противопожарного состояния дома;
• Общение с органами созцащиты и здравоохранения при оказании помощи малоимущим и проведении профилактических мероприятий;
• Общение с правоохранительными органами для обеспечения правопорядка и профилактики бытового насилия.

Хранение ключей от аварийных выходов, подсобок, служебных, технических помещений (исключение - электрощитовые и пусковые), а ведение и хранение журналов с протоколами собраний собственников, учет обращений жильцов, паспортов на МКД и т.д. также входит в обязанности старшего по дому.

По итогам года управдом отчитывается о проделанной работе с представлением соответствующих документов общему собранию жильцов.

Обязанности старшего по подъезду

Фактически обязанности старшего по подъезду и обязанности старшего по дому в многоквартирном доме идентичны, разница заключается лишь в масштабах.

Права старшего по дому

Старший по дому имеет право:

• Запрашивать в различных инстанциях сведения и направлять управляющей организации требования об устранении нарушений в области принятых обязательств;
• Предлагать варианты улучшения содержания и использования объектов общего пользования, а также работ по ремонту;
• Контролировать расходование средств, предназначенных для ремонта и содержания имущества дома;
• Участвовать в начислении платы за ЖКУ;
• Указывать управляющей организации на необходимость проведения работ по капремонту имущества дома;
• Оценивать качество услуг и работ УК, участвовать в приемке произведенных работ с составлением актов;
• Способствовать оказанию общественного воздействия на жильцов, нарушающих правила пользование жильем;
• Инициировать созыв общего собрания жильцов;
• Может быть избран членом районного домового комитета и «старшего по району».

Ответственность за нарушения обязанностей старшего наступает в соответствии с законодательством РФ. В зависимости от характера нарушений она может быть административной, уголовной или гражданско-правовой.

Избрание и переизбрание - кто может стать управдомом

Претендовать на звание старшего может лишь собственник жилья в доме!

Старшая или старший по дому получают такой статус в результате голосования. Выборы старшего по дому проводятся на общем собрании собственников жилья. Итог выборов фиксируется в протокол о выборе. Введение такой административной единицы, как упрадом, зависит от желания жильцов, и при его отсутствии у большинства жильцов о выборах речи быть не может. Установлен необходимый кворум голосов – 2/3 собственников. В отсутствие управдома председатель совета дома реализует часть его полномочий.

Согласно законодательству, инициатором введения управдома может выступить любой собственник как на очередном, так и на внеочередном собрании, которое также проводится по инициативе одного из собственника, заблаговременно (за 10 и более дней) уведомившего остальных и составившего повестку собрания.

Стать старшим может лишь жилец, в пользу которого отдано более половины всех голосов.

В многоквартирных домах выбрать старшего можно с применением заочного голосования. Правом голоса наделены лишь собственники, арендаторы не участвуют в голосовании.

Результат отражается в протоколе, а решение выборов обязательно для исполнения всеми жильцами, как принимавшими участие, так и нет.

Переизбрать старшего можно аналогичным назначению способом. Проводятся выборы, ОС. Переизбрание либо продлевает срок полномочий, либо прекращает их досрочно.

Зарплата, ее размер и кто должен ее оплачивать

Управдом за выполнение своих функций получает зарплату. Зарплата старшего по дому устанавливается по принципу, аналогичному выборам самого управдома. На общем собрании жильцов определяется, каким из не противоречащих закону способом будут производиться выплаты и их ежемесячная сумма.

Оплата услуг старшего может производится:

• Путем предоставления скидки на оплату ЖКУ;
• Путем ежемесячного сбора средств с совладельцев МКД и передачи их членам совета. Такой способ позволяет гарантировать управдому вознаграждение и возмещение его личных затрат, понесенных им при выполнении своих функций.

Льготы

Постановление Правительства Москвы от 13 апреля 1999 г. N 328 предусматривает определенные льготы для управдома. К ним относятся:

• 100% освобождение от оплаты вывоза мусора,
• 100% освобождение от платы за домофонную систему;
• 100% освобождение от оплаты услуг консьержа.

Иных снижений сумм платы за коммунальные услуги не предусмотрено.

Работники, числящиеся в штате жилищной организации и являющиеся старшими, могут получать доплату к зарплате, не превышающую 5% от должностного оклада.

Решение о применении такой стимулирующей меры может принять только руководитель жилищно-эксплуатационной организации.

В управдомы стоит выбирать человека не просто наобум, из числа владельцев жилья в доме, а исходя из личностных качеств. Такой человек должен пользоваться авторитетом среди всех жильцов, ответственно подходить к возложенным обязанностям, быть организованным и обладать базовыми правовыми знаниями.

Кто такой старший по дому

Нормальное функционирование многоквартирного жилого дома требует, чтобы при взаимодействии с органами власти и местного самоуправления интересы жильцов представляло отдельное лицо. Им может быть управляющий или старший по дому.

Чтобы такое лицо было наделено соответствующими полномочиями, рекомендуется провести собрание с участием собственников квартир, на котором:

• произвести выборы управдома;
• наделить его конкретным перечнем прав и обязанностей.

Учтите следующее обстоятельство – право решающего голоса имеют не все жильцы, а только собственники жилья. Наниматели и поднаниматели могут принимать участие, высказывать свое мнение. Однако в голосовании принимать участия не имеют права.

Помните! Общее собрание собственников квартир собирается инициативной группой, которые оповещают всех не раньше, чем за 10 дней до проведения мероприятия.

Для этого участники инициативной группы знакомятся с требованием действующего законодательства по данному вопросу. Используют помощь в проведения собрания со стороны управляющей компании.

Кроме того, следует:

• написать, распечатать и разместить в местах общего доступа соответствующее объявление. Указать повестку дня;
• подготовить проект решения общего собрания по каждому из выносимых вопросов;
• пригласить для участия в собрании представителей власти или местного самоуправления, руководителя управляющей компании;
• в согласованную дату и время провести собрание. Как правило, для этого выбирается выходной день, когда большинство собственников дома и могут принять участие в собрании;
• путем открытого голосования избрать совет дома и управдома.

Обратите внимание! Избрание старшего по дому позволить собственникам квартир избежать проблем по содержанию дома. Новоизбранное лицо возьмет их на себя. Будет взаимодействовать с управляющей компанией, органом местного самоуправления, коммунальными службами.

Как избирается старший по дому

Действующее законодательство позволяет избрать управдома общим собранием двумя способами:

• при голосовании собственниками квартир на общем сборе. Данный способ применяется в большинстве случаев;
• путем учета подписи на подписном листе. К такой процедуре прибегают, когда большинство собственников квартир не имеет возможности собраться в обусловленное время на собрание.

Кандидатом на должность управдома можно выдвигать только собственника квартиры. Наниматели и арендаторы жилых помещений данного дома не имеют права решающего голоса.

Исключение составляют случаи, когда собственник жилья делегировал свои полномочия такому жильцу по доверенности, оформленной надлежащим образом.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Поэтому процедура выборов управдома должна состоять в следующем:

• инициативная группа определяется с датой и временем проведения общего собрания и оповещает всех собственников квартир многоквартирного жилого дома;
• общее собрание правомерно, если на нем присутствует простое большинство собственников жилья. Поэтому инициативная группа заинтересована в максимальной явке;
• выборы управдома производятся открытым голосованием. В нем принимают участие только собственники квартир;
• часть жильцов могут проголосовать дистанционно, поставив свою подпись за конкретную кандидатуру или написав заявление на имя общего собрания о своем решении голосовать за собственника квартиры, которому он доверяет;
• на должность управдома может быть несколько кандидатов. Избранным считается кандидат, который набрал большинство голосов. Если претендент всего один, то выборы все равно происходят;
• результаты голосования оформляются протоколом общего собрания;
• о принятом решении в письменной форме уведомляется управляющая компания, ЖЭК, коммунальные службы, орган власти или местного самоуправления;
• если достаточное количество голосов не набрано, на следующем собрании процедура выборов может быть повторена;
• на выборном собрании рекомендуется сразу определить размер зарплаты старшего по зданию, ведь после избрания нужно подавать документы на оформление оклада через управляющую компанию.

Оригинал протокола хранится у управдома. Копия может быть предоставлена ЖЭКу. При голосовании устанавливается срок, на который управдом избран. Однако это не лишает права собственников квартир в любое время на общем собрании переизбрать такое лицо.

Документы, подтверждающие полномочия управдома

Общее собрание правомочно принять ряд документов, которые будут регулировать жизнь дома, это:

• устав дома, в котором подробно оговаривается порядок проведения общих собраний, их очередность, права и обязанности управдома, порядок и основания для выплаты вознаграждения за его работу;
• положение о жилом доме, в котором отражаются аналогичные вопросы.

Если в многоквартирном жилом доме незначительное количество квартир, все вопросы утверждаются на общем собрании. Отдельным вопросом принимается решение о выплате вознаграждения управдому.

Учтите! Жилищное законодательство предусматривает несколько вариантов для этого:

• размер заработной платы управдома учитывается в квартплате, которая уплачивается управляющей компанией. Она, в свою очередь, официально принимает управдома в штат и выплачивает зарплату, размер которой установлен общим собранием;
• собственники квартир самостоятельно собирают деньги для зарплаты управдому.

Как узнать, кто в доме главный

Чтобы узнать, кто является управдомом, достаточно задать данный вопрос одному из собственников квартир или обратиться в управляющую компанию, ЖЭК. Кроме того, сведения о таком лице расположены на досках объявлений, установленных на первых этажах каждого подъезда.

Внимание! Получить полную информацию можно и путем присутствия на очередном общем собрании собственников недвижимости указанного многоквартирного жилого дома. Мероприятие всегда ведет управдом.

Какие права старшего по дому закреплены в законе

Согласно действующему жилищному законодательству, управляющий домом наделен правом:

• получать от организаций и учреждений сведения, касающиеся жизнедеятельности многоквартирного жилого дома, направлять на имя управляющей компании требования по устранению нарушений в коммунальном обслуживании жилого дома;
• вносить предложения по улучшению содержания и целевому использованию помещений и территорий общего пользования, а также необходимости проведения текущего и капитального ремонта здания, приведения в надлежащее состояние придомовой территории;
• проверять расходование денежных средств, выделенных на содержание и проведение ремонта подъездов, подвала и крыши жилого дома;
• проводить соответствующую работу с собственниками квартир по своевременной оплате коммунальных платежей;
• осуществлять приемку выполненных управляющей компанией или другими подрядными организациями работ по проведению ремонта;
• при обнаружении брака в работе вносить соответствующие замечания в акт и требовать устранения недостатков;
• принимать меры к урегулированию вопросов, связанных с нарушениями отдельными жильцами и собственниками квартир правил пользования жильем и помещениями общего пользования;
• созывать очередные общие собрания собственников квартир многоквартирного жилого дома;
• избираться в выборные органы местного самоуправления.

Если управляющий домом безответственно относится к выполнению своих должностных обязанностей или злоупотребляет ими, то он может быть:

• переизбран в любое время решением общего собрания собственников квартир;
• привлечен к административной, уголовной или материальной ответственности.

Основные обязанности управдома в МКД

Обязанности управдома многоквартирного жилого дома предусмотрены в уставе дома, положении об управлении домом или в протоколе общего собрания по избранию указанного должностного лица.

Обычно в обязанности управляющего домом входит:

• осуществление контроля над соблюдением жильцами санитарного состояния и чистоты на придомовой территории, в подъездах дома, в лифтах, подвальном помещении;
• контроль качества проведения ремонтных работ со стороны управляющей компании или других подрядчиков;
• контроль соблюдения договорных правоотношений с управляющей компанией, коммунальными службами;
• своевременное информирование управляющей компании, коммунальных служб, органа местного самоуправления о нарушениях, касающихся эксплуатации водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, подачи электроэнергии;
• принятие мер к обеспечению сохранности общедомового имущества;
• взаимодействие с собственниками, жильцами, арендаторами помещений по вопросам, касающимся жизнедеятельности многоквартирного жилого дома;
• хранение ключей от замков, установленных на запасных выходах, входах в подвал или чердак;
• проверять и поддерживать общее имущество в технически безопасном состоянии;
• готовить и выдавать по требованиям собственников квартир необходимые им справки, касающиеся подтверждения места жительства;
• взаимодействовать с правоохранительными органами по вопросам обеспечения общественного порядка;
• вести необходимую документацию, в том числе протоколы общих собраний, различные акты, обращения, переписку, паспорт здания и тому подобные бумаги;
• отчитываться на общем собрании перед собственниками квартир о проделанной работе за прошедший период.

Посмотрите видео. Зарплата старшему по дому:

Должностная инструкция

Для того чтобы управдом надлежащим образом исполнял свои обязанности старшего по дому, а также имел для этого соответствующие права, необходима должностная инструкция.

Обычно такой документ в готовом виде можно получить в управляющей компании, ЖЭКе, скачать с юридического сайта в интернете.

Важно! Вместе с тем жильцы дома на общем собрании могут детализировать права и обязанности своего управдома.

Типовой документ содержит следующие данные:

• в первом пункте содержатся общие положения. Они относятся к правомочности и значимости самого документа, а также указывают на правовой статус управляющего домом;
• во втором пункте определяется порядок избрания одного из собственников квартир на данную должность;
• в третьем пункте идет перечисление всех обязанностей, которые возлагаются решением общего собрания на управдома;
• четвертый пункт посвящен правам, которыми наделяется указанное должностное лицо;
• пятый пункт описывает, какую ответственность несет управляющий домов за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих функциональных обязанностей.

Какую старший по дому получает зарплату

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена такая должность, как старший по дому или подъезду. Если собственники многоквартирного жилого дома создадут товарищество собственников, то они могут предусмотреть должности, которые необходимы им для нормального функционирования дома.

Помните! Заработная плата в таком случае будет выплачиваться за счет средств, которые будут уплачиваться каждым собственником жилья. Кроме того, такие функции могут быть возложены или приняты гражданами по собственной инициативе на бесплатной основе.

Если жилой дом обслуживается управляющей компанией, то ее представитель не может быть избран на указанную должность.

Еще одним способом выплаты вознаграждения для управдома является заключение между ним и жильцами дома договора на оказание услуг. Однако чтобы такой документ соответствовал нормам действующего законодательства, следует поручить его составление профессиональному юристу.

Следует помнить, что какой бы вариант оплаты труда не был выбран, он не должен противоречить действующему законодательству. Иначе существует риск привлечения управдома к установленной законом ответственности, вплоть до уголовной.

Еще в 1991 году с принятием З акона о приватизации жилых помещений, государство полностью переложило ответственность за содержание многоквартирных домов на его собственников. Однако, понимания как реализовать эту обязанность не было ни у собственников, ни у государства, и, в реальности, управление домами оставалось в руках муниципальных предприятий, за очень редким исключением, когда наиболее организованные и продвинутые собственники с 1993 г. начали создавать . Привычное нам положение дел, когда треть домов управляется ТСЖ и ЖСК, а оставшиеся 2/3 находятся в управлении УК, берет свое начало с 01.03.2005 (момента вступления ЖК РФ в силу). Тогда ЖК РФ впервые определил 3 способа управления многоквартирными домами, а, главное, снова подчеркнул, что управление домом это не только право, но и обязанность собственников.

В той первоначальной редакции ЖК РФ было установлено, что органом управления и контроля ТСЖ является общее собрание его членов, а реализацией решения собрания занимается правление, которое избирается из самих же собственников и, по сути, является правительством в государстве (если дом воспринимать как мини государство, то правление в нем правительство, собрание членов - парламент, а председатель ТСЖ - президент). В такой структуре участие собственников в жизни дома максимальное, стопроцентное, ведь ТСЖ это и есть собственники, самостоятельно управляющие домом.

Ситуация с УК была обратной, участие собственников в жизни дома было сведено к нулю, выбор такого способа управления означал, что собственники, передав управление профессионалам (специалистам), полностью делегировали свои права и обязанности. Способ контроля над такими профессионалами ЖК РФ предусмотрен не был, хотя был необходим. В связи с этим не на уровне закона, а на уровне бытовой жизни появилось понятие «старший по дому», а также «старший по подъезду», которые брали на себя ответственность по взаимодействию с УК и контроль над ее действиями. Однако, поскольку такой институт как «старший по дому/подъезду» не был предусмотрен законом, то и правовых инструментов осуществления контроля над УК у таких инициативных граждан не было.

Только в 2011 году «старшим по домам/подъездам» дали правовой статус, наделили их правами и обязанностями. Федеральным законом от 04.06.2011 N123-ФЗ были внесены изменения в ЖК РФ, и появилась новая статья 161.1. «Совет многоквартирного дома».

1. Совет дома это орган контроля над УК, то есть совет дома создается только в домах, где нет ТСЖ или ЖСК.

2. Совет дома орган коллективный, количество его членов определяется собранием собственников.

3. Совет дома избирается только на общем собрании собственников. Необходимое количество голосов для такого избрания - более 50% «ЗА» от кворума.

4. Совет дома осуществляет свои функции как коллектив граждан и не регистрируется как юридическое лицо.

5. Совет дома избирается только для данного дома, не может существовать на несколько домов.

6. Если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о созданиив данном доме товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 161.1.ЖК РФ).

7. Из состава совета дома избирается председатель совет дома, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 161.1.ЖК РФ).

8. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (ч. 8.1. ст. 161.1.ЖК РФ).Необходимое количество голосов для такого избрания - более 50% «ЗА» от кворума.

9. Срок полномочий совета дома устанавливается общим собранием собственников и не ограничен по времени. Если собрание не установило срок полномочий, тогда совет дома должен переизбираться каждые 2 года. Совет дома может быть переизбран досрочно только в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей.

10. В соответствии с ч. 5 ст. 161.1. ЖК РФ к полномочиям совета дома относятся:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

11. В соответствии с ч. 8 ст. 161.1. ЖК РФ к полномочиям председателя совета дома относятся:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Огромный минус действующего законодательства в части полномочий и возможностей совета дома в том, что все перечисленные в ч. 5 ст. 161.1. ЖК РФ полномочия носят декларативный характер, многие формулировки неточные и вызывают массу вопросов. По своей сути, даже полномочия по контролю за деятельностью УК, ничем не подкреплены, у совета нет механизмов воздействия на УК, нет инструментов (наложение санкций, распоряжение денежными средствами дома, удержание средств в связи с некачественно предоставленными услугами и т.п.). В случае выявления советом со стороны УК каких-либо нарушений, совет с этим ничего не может сделать, только лишь обращаться в надзорные органы, но таким правом обладают и другие собственники дома. Деятельность совета дома в подавляющем большинстве случаев носит безвозмездный характер, т.к. предусмотренная в ч. 8.1. ст. 161.1. ЖК РФ возможность установления вознаграждения членам совета дома, является лишь правом, а не обязанностью собрания, хотя с момента избрания совета дома, члены такого совета обязаны реализовывать свои полномочия. Даже при утверждении такого вознаграждения, механизм его выплаты (должен ли заключаться договор с УК, из каких средств оплачиваются эти деньги, ведь статья «содержание дома» является целевой и не предусматривает таких расходов?) неясен. Письмом от 29.09.2015 N32395-ОГ/04 Минстрой России разъяснил один из возможных порядков оплаты вознаграждения членам и председателям советов МКД, однако письмо содержит лишь мнение Минстроя и нормативным правовым актом не является.

Федеральным законом от 29.06.2015 N176-ФЗ (вступил в силу 30.06.2015) статья 44 ЖК РФ была дополнена пунктом 4.2., теперь общее собрание собственников может принять решение «о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме ». Такое полномочие появилось в кодексе как отражение существующей реальности, когда советы дома только для этого собственниками и создавались, чтобы участвовать в определении видов текущего ремонта, определения сроков, согласование с УК подрядчика на выполнение работ, согласование сметы, участие в приемке результатов выполненных работ. По сути, советы домов только этим и занимались, только в этом видели свою роль, хотя законодательством это никак не было разрешено. Сейчас совет дома может только , но не просто так, а после того, как собрание собственников наделит совет такими полномочиями. Но остается не ясным, а что значит «принимать решение о текущем ремонте »? Проводить или нет и какие виды работ? А как же подрядчик, смета, цена, - то самое принципиальное, что влияет на результат? Кто решает эти вопросы? Представляется, что мало кто из собственников обратит внимание на эти законодательные тонкости, а советы домов продолжат жить так, как привыкли, и так, как это действительно выгодно для их дома.

В перечне полномочий председателя совета дома сразу же в глаза бросается тот факт, что председатель осуществляет все свои ключевые полномочия в области контроля над УК исключительно на основании доверенности от собственников . Только не ясно, а какое количество доверенностей должно быть у председателя на руках, в каком виде выдается такая доверенность (должен ли это быть специальный отдельный документ или достаточно проголосовать на собрании за указанные полномочия, а бюллетень для голосования и, как результат, протокол собрания, по сути, и будет этой доверенностью?). Что делать в ситуации, когда не все собственники подписали такую доверенность, в таком случае председатель будет действовать только в отношении тех, кто доверенность выдал, а интересы других собственников представлять не будет, или нет? Как быть в ситуации, когда председатель подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества (п. 4 ч. 8 ст. 161.1. ЖК РФ), ведь невозможно подписать подобные акты только от имени собственников, которые выдали доверенность, ведь оказанные услуги оказываются в отношении всего дома, и вычленить в натуре долю каждого собственника не возможно.

Необходимо дополнительно учесть, что стороной Договора управления являются собственники помещений, и право подписывать акты приемки выполненных по договору управления работ имеются именно у собственников, как у стороны Договора. Поскольку согласно части 1 статьи 161.1 ЖК РФ членами совета МКД являются именно собственники помещений дома, право подписывать акты и у членов, и у председателя совета дома, разумеется, имеется. Таким образом, указанная норма, как и все остальные, касающиеся совета МКД, является декларативной, она не наделяет членов и председателя совета дома некими исключительными полномочиями , она лишь указывает, что такие полномочия у них есть. Но ведь эти полномочия имеются у председателя и членов совета МКД и без указанной нормы, в силу того, что совет МКД формируется из собственников, уже обладающих указанными полномочиями. Более того, полномочиями, указанными в п.4 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ, обладают все собственники помещений МКД, независимо от их членства в совете дома .

Таким образом, мы видим, что придав в 2011 совету дома правовой статус, закон по сути не дал совету дома механизма реализации его прав, а главное, не обязал УК взаимодействовать с советом и выполнять его требования (в ЖК РФ вы не найдете ни одной такой нормы). В связи с этим получается, что собственники действительно нуждаются в контроле над деятельностью УК, но на практике это остается лишь только хорошей идеей.

Особо хочется отметить следующий момент. В данной статье проанализированы некоторые аспекты регулирования деятельности советов МКД, указаны недоработки жилищного законодательства в этой части, но ни в коем случае не делается попытка «принизить» результаты деятельности советов МКД. Активисты, занимающиеся жилищными вопросами, представляющие и отстаивающие интересы своего дома, своих соседей по МКД, заслуживают лишь похвалы. Однако не стоит заблуждаться относительно неких особых полномочий председателей и членов советов домов - в реальности эти полномочия абсолютно такие же, как и полномочия любого собственника помещения МКД, независимо от его членства в совете дома. И любой грамотный активный собственник способен добиться положительных изменений в отношениях с УО, позитивных результатов для своего дома, независимо от того, будет этот собственник избран в состав совета МКД или нет.

Напоследок хочется привести не совсем верную с точки зрения юриспруденции норму, введенную в ЖК РФ Федеральным законом от 29.06.2015 N176-ФЗ, и имеющую отношение к полномочиям совета МКД, а именно: пункт 4.3 части 2 ст.44 ЖК РФ устанавливает, что к компетенции Общего собрания собственников (ОСС) относится «принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ».

Вообще-то никто не вправе наделять кого-либо полномочиями, которыми сам не обладает!

А указанная норма фактически говорит о том, что ОСС имеет право наделить председателя совета МКД полномочиями, которыми само ОСС не обладает. Например, может ли ОСС возложить на председателя Совета полномочия по объявлению войны соседнему дому (или соседнему государству)? Исходя из приведенной нормы, может!

Можно, конечно, относиться к таким нормам с юмором, но необходимо учесть, что это норма Жилищного кодекса, установленная федеральным законом, проект которого проходил многократные проверки различными инстанциями, и был признан соответствующим действующему законодательству РФ.